利息都是明码标价，合同都是白纸黑字，根本不存在利息亏赚的差别。在计息上是完全一样的。房贷按月还款，每个月的利息就是:
当月利息=当月本金*(年利率/12)
假设贷款 250 万，年利率 4.8%，那么第一个月的利息就是 1 万元。
2500000*(0.048/12)=10000
如果你选择第一个月就还清全部的利息和本金共 251 万，那么最终就只有这 1 万利息。如果你选择只还利息 1 万，不还本金，等 360 个月后再一次性还清本金，那么一共要还 360 万利息。
还款方式不影响利率计算。你一个月用了多少本金，这个月就要付相应的利息。所谓等额本金方式最后利息总额少，本质上是你所使用的 本金*时间 少了啊！
等额本金和等额本息的计算稍复杂，下面以两种不常见的更简单的还款方式来说明。
假设每月偿还全部的利息，以及额外的 5000 本金
第 2 个月你的本金只剩 249.5 万，第 3 个月剩 249 万……第 360 个月剩 70 万，本质上相当于：
借了 70 万，使用 360 个月；
借了 5000 ，使用 359 个月；
借了 5000 ，使用 358 个月；
...
借了 5000 ，使用 3 个月；
借了 5000 ，使用 2 个月；
借了 5000 ，使用 1 个月；
使用资金的规模（单位：万*月）为：
70*360+0.5*(1+2+3+...+359) = 25200 + 32310 = 57510 万*月
利息为：
57510 * 0.048/12 = 230.04 万
只付利息到期一次性偿还本金
使用资金规模为
250*360 = 90000 万*月
对应利息为
90000 * 0.048/12 = 360 万
总结
认同“还款还的大都是利息”、“本息还得多不划算”、“房贷后期了利息基本都还完了”这类说法的人，你需要有一点点金融常识了。类似说法还包括“以后钱不值钱了，尽量多贷点”、“以后利率要降的，别着急提前还”。
减少计息本金的规模，利息金额自然就下来了。
如果你有钱，不贷款，一份利息都不用花。所谓本金本息，本质上没有区别，只是两个现成选项，根据自己的财务情况选一个适合的就行。鉴于可以提前部分还款（虽然可能需要预约等手续），等额本息反而是相对自由的方式。
如果你的钱另有用处，能够创造高于房贷利率的预期收益，那我建议你每月一毛本金都别还；如果你现金流健康，应急资金充足，手里还剩一把钱还不知道往哪里投，趁早约个提前还款吧。
如果你正计划贷款购房，也不妨计算一下前面提到的 使用资金规模。按刚才的例子：贷款 250 万，使用 30 年，相当于贷款 6 至 9 个亿，使用一个月。
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KingHL 18 天前
还有算上利息亏了 xx 万的这种
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lmmortal 18 天前 via iPhone
没有划不划算，只有适不适合。等额本金初期还款压力大，等额本息初期压力是小了但是总额高
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gransh 18 天前
等额本息和等额本金都是一样的，不存在亏与赚。很多人拿个计算器给那算算认为自己能算过几十个银行共同的标准就太可笑了。
唯一的区别是取决于自己的实力：钱足够，买的房子大小也足够，压力不大上车的，等额本金先多还点比较好； 6 个钱包硬上的，其实没得选，只能等额本息。 认为“以后钱不值钱了，尽量多贷点”其实是基于过去很多年中国年 6%+的 GDP 增长和通货膨胀。但是可惜时代变化的太快，仅仅几年通胀变通缩。 |
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timethinker 18 天前  1
等额本金 = 每月还款本金固定 + 利息按剩余本金计算 → 每月还款逐月减少，总利息较少 + 前期月供高 + 后期轻松
等额本息 = 每月还款总额固定 + 利息按剩余本金计算 → 前期利息多本金少，后期本金多利息少，总利息略高 + 月供固定 + 预算更稳 |
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sun1991 17 天前 1
预计未来:
通货紧缩->等额本金 通货膨胀->等额本息 |
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fredweili 17 天前
自住打算的等额本息，这种稳定长期贷款还是有现金流价值的，不能只看利息
二套/投资的等额本金，中短期都会卖掉，少交点利息 |
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