房地产泡沫如何形成？

[JohnXu20151211]

近几年经济一直不景气，普遍认为房地产泡沫导致的，作为大部分人最大的经济流出地，影响到了各行各业导致经济下滑。但是我不是很懂，为什么会出现房地产泡沫？ 如果说房价对经济影响如此巨大， 那么为什么要出政策限制房价？ 或者说仅适当调整让房价保持稳定即可。又或者在规划好有其他经济支撑或准备下在进行调整限制呢？ 以及日本的以往情况，对于这些类似的情况，我不理解泡沫为何出现，不理解既然房地产能带来繁荣为何要大幅度限制呢？本人对经济一无所知，想和各位探讨。

[kelvansun]

简单来说就是供需关系，这是规律。

[gogozs]

土地财政

[ZOUKAI770]

供需关系；显然已经从卖方市场进步到买方市场，房子性价比和品质都在提升。

[streamrx]

重庆现在二手房挂牌几十万套

[rick13]

虽然房子是由央企和民企建造的，但地是政卖的，建筑许可也是政府批的，也就是说供给几乎完全取决于政府，那最后泡沫爆炸的责任也要几乎完全归于政府。

[sillydaddy]

「不理解泡沫为何出现」是什么意思？你能先说说你理解的「什么叫泡沫」吗。

[rick13]

@rick13 个人的结论就是政府的贪婪，而且是明知后果的贪婪行为造成了泡沫

[ferock]

首先定义什么叫泡沫。

经济泡沫：资产价格因投机交易和过度乐观的市场预期而大幅上涨，远远超出其内在价值，形成虚假繁荣，最终因市场信心破裂导致价格急剧下跌的经济现象

大白话，价格虚高。

怎么形成的？大规模放贷，0 首付，购买者初期成本很低…各种策略导致的。

本质上就是货币的流通量太大的必然结果

[ferock]

现在房地产搞不动了，新能源汽车何尝不是一种新的泡沫？

[kokerkov]

所有人都觉得房价只会涨不会跌的时候，他就是泡沫。

同样的一套房，半年前对比半年后，每平方米贵了几千。请你摸着自己的脑子问，他凭什么涨了？他的成本是固定的且已经产生，只是还没人买下。这就是泡沫。

[jayhuang0044]

税收方式,房子汽车价格高的,最终成交还能交大税的,还能关心一下.
1000 以下的产品 100 以下的产品 只关心你生产量,不关心你能不能卖.

土地转让的过程当地,在中间 收地卖地 xxxx%的利润和空手套白狼,然后回到上面,税,更关心产量...

[sillydaddy]

@ferock #8 「资产价格。。大幅上涨，远远超出其内在价值。。」，你这样定义泡沫，又引出一个未定义的「内在价值」。。。那什么是「内在价值」？黄金有什么内在价值？比特币有什么内在价值？怎么定量呢？


@kokerkov #10 「他凭什么涨了？他的成本是固定的且已经产生」这样定义更有意思了，价格远高于成本价的多的是，体育明星、歌星、奢侈品。。价格高于成本多少是泡沫呢？

[kokerkov]

@sillydaddy #12 我没有说“价格高于成本价多”就属于泡沫。

泡沫是价格偏离他的真实价格过多。至于多少算过多那就很难说了。有些东西你回头看一看就能明白是泡沫，典型案例是最早郁金香球茎和最近的 CSGO 黑蛋贴纸事件。

[davidyin]

这个吧，不能深究，归根结底，就是土地公有。

[codingerj]

@rick13 #7 这个要细分中央和地方，分税制改革导致地方政府钱少事多，都得自己想办法，想什么办法呢，发展经济很多地方是没这个能耐的，吹吹规划，炒炒房价卖卖地是很有这个本事的

[wuxinling]

我们的房地厂并不是泡沫，而是韭菜长不起来了，根都被割了。泡沫是人群丧失理智的追捧，我们的房地产不是，是人为进行的抬高商品重要原材料价格导致商品价格上涨，然后商品没有人能消费得起，逆向传导要求原材料端降价。

这个事情和日本不一样，日本造成价格上涨的因素中无理性追捧的占比高一些。借 1566 的话说，我们这是嘉靖修道观，天下无不是的君父。

大宗商品消费时，因为购买行为从积蓄到贷款还款结束是一个长期过程，商品价格预期走向会严重的影响大宗商品的消费欲望，这是“涨价去库存”的原理。

[sillydaddy]

@kokerkov #13
「泡沫是价格偏离他的真实价格过多」，跟#8 楼的「内在价值」一样，你又给出了一个未定义的「真实价格」。。。但是什么叫「真实价格」？泡沫时的房价不是真实价格吗？那我要问了，一个古董字画，它的真实价格是多少呢？或者一个比特币的真实价格应该是多少呢？

[pweng286]

@sillydaddy #17 这么纠结字眼没意义.价格和价值.房地产就是价格脱离价值.

[skyworker]

@pweng286 那你知道房地产的"价值"的估值体系是什么? 房租贴现模型?

[Xbluer]

用奥地利经济学派的观点来解释：由于部分存款准备金制度下，让很多人可以从银行无中生有借到了钱用于购买房产，导致供不应求，进而导致房价上涨；同时期，开发商发现有利可图扩大生产（恒大、碧桂园）；投资客、普通家庭进一步加杠杆；最终信贷政策收紧、利率上升（三条红线），开发商资金链断裂（恒大）；居民由于负债率高、利率上升，无力进一步投资房产，需求降低，导致房价降低；后面就是大家这两年看到的结果了。

央行降息 → 信贷扩张 → 房价上涨 → 资源错配 → 泡沫破裂

[pweng286]

@skyworker 不知道,我只是说没必要抠字眼.事实已经这样了

[WngShhng]

限制房地产是就是因为泡沫重，如果泡沫越吹越大，那刺破的时候不是影响面更严重。
房地产短期看政策长期看人口，人口下滑，房地产注定难以为继。
中国本身房地产泡沫已经很重了，拿租售比计算，泡沫大概在 40%，也就 400 万的房子，实际上只值 200 万。用购买房子时间年限来看，中国人买房需要的时间是标准时长的两倍。
因为房子本身已经远超市场真实价值，然而房子又和婚姻绑定，那么如果房价继续涨下去，那结婚率不是越拉越低，人的负担越来越重。
实际上现在很多人之所以加班就是因为房子，只不过他们不自知而已。
还有人拿了钱去买房，那么其他消费能力就不足，那么就会导致通缩。
泡沫的形成是因为从地方政府到开发商，甚至买房的人，都是借钱在消费，还有和婚姻绑定，让很多人觉得房子只涨不跌，成了投资品，因此把钱投向房地产，所以价格也就越涨越高，但是相比于实际价值而言就是泡沫。
房地产繁荣虽然美好，但是这种美好并不能持续，就像做梦一样，早晚要醒过来。

[qrobot]

房地产怎么可能是泡沫， 房子是实打实的存在啊。

我们说的房地产泡沫指的是房地产金融泡沫。

很简单 100w 的房子， 贷款 100w 利率 2.85% +

那么这笔钱是给银行了吗？ 不不不， 你这个叫做借贷， 银行不会指望你换这些钱， 银行会把你这些钱，包装成为理财产品， 然后销售给个个散户。

我说假如， 假如房价格低了， 会产生什么连锁反应？

[skyworker]

@pweng286 既然你不知道房产的"价值"是由什么决定的, 为何又言之凿凿的说 "房地产就是价格脱离价值"

[pweng286]

@skyworker #24 好好好.没有脱离价值,现在房价下跌都是开发商大善人.快买吧

[kangwei]

房子除了居住还是属于大资产，价格随着周边基础设施 交通情况 供需关系波动，可以用较低首付价格购入，供应在掌握在地方政府，开发商；需求侧有丈母娘硬性指标，因此有很多人投机囤房炒楼，让房子供不应求导致价格飙升，使其大幅超过其本身实际价值，从而泡沫产生

[muooOOO]

导致房子降价的是供需关系，而不是限制政策。相反，这两年的限制政策也不是为了防止涨价，而是防止崩塌

[565656]

2015 年时候房产已经不行了 但是政府选择继续涨价 + 货币棚改

[ferock]

@sillydaddy

定义参考 wiki： https://zh.wikipedia.org/zh-cn/%E6%B3%A1%E6%B2%AB%E7%BB%8F%E6%B5%8E?wprov=sfla1

[ferock]

而所谓内在价值，是指由其长期基本面所能合理支撑的估值，来源，wiki

[sillydaddy]

@ferock #29 >“泡沫，指资产的当前价格远远高于其内在价值的时期，而所谓内在价值，是指由其长期基本面所能合理支撑的估值。”
这解释通过「长期基本面」解释「内在价值」，但是，「长期基本面」又是什么呢？如果一个东西就是短期的呢？所以说，搞经济的，就爱名词，故弄玄虚的就更是了。一个名词接一个名词，反正就是不能简单明了的解释。

[ferock]

@sillydaddy #29

你可以把你的意见在 Wiki 下面反馈。
名词本身就是一种知识总结的方式，例如，什么叫物理？什么叫化学，那什么叫变化？什么叫学科？什么叫名词？什么叫名称，什么叫词汇，什么词？


这就歪楼了

[ferock]

不理解泡沫为何出现，不理解既然房地产能带来繁荣为何要大幅度限制呢？本人对经济一无所知，想和各位探讨。


首先，货币是什么？有价证券，大白话就是屁都不是，只是一种替代物。
以前，以物换物。大米换布匹，你用你多余的大米换你需要的布匹。
为了便利，出现了中间介质，也就是货币。


所以，经济行为本身，代表的是交易。货币只是便利交易的一种媒介。
为什么说这个？因为你提到，房地产能带来繁荣。


所以，什么是繁荣？大家手上钱多了，是繁荣么？
其实不是，这就是为什么刚刚我先要说货币。

10 块钱 1kg 大米，
100 块钱，1kg 大米
1000 块钱，1kg 大米

你用 1kg 大米，卖了，获得了 1000 块钱，这是繁荣么？
当你需要用 1000 块钱，再去买 1kg 大米，这是繁荣么？

[Memoriae]

金融从业人员来回答下。

决定价值下限的是租金法、现金流贴现法、NPV 、IRR 、重置成本法：

1. 租金法假设了能租出去或不影响出租价值的年限，一般都用 20 年；
2. 现金流贴现 DCF ，记住一定是自由现金流，剔除了各自税费和运营支出，和股票估值一样，最重要的是给一个长期相对公允的贴现率，可以设成 3%计算；
3. NPV 就是把房子从头到尾都出租，贴现回来的钱减去购买成本，大于 0 就值得；
4. IRR 是在 NPV 基础上假设现值是 0 时的贴现率，如果你自己的投资能跑赢 IRR 那这个房子就不值得；
5. 重置成本要看在未来某个时间节点重新拿地+建筑等一系列支出的平均每户成本，由于房子是非同质化的，一般在 1-2 倍以内.

那什么是泡沫？远超以上估值或定价方法的价格只能说它是昂贵的，不能直接定性为泡沫，泡沫更多是指行情维持非理性繁荣，伴随着投机炒房、房贷余额暴增、房贷利率溢价上涨、居民杠杆率上涨等现象，加上上述的估值和定价方法，一般我们不会用这种定性方式去描述房地产的价值。

由于房地产有很多因素是无法直接被定价的，例如学区教育、附近配套设施、医疗资源、基础设施、城市预期发展等等，这些因素很难被定量，要我评价，房地产泡沫是参与者严重依赖预期和无法被定量（难以假设）的因素，往往伴随着高杠杆和投机，一种极端乐观状态。

[huangpingdong]

政府推动的，卖地赚钱的一种商业模式

[jackyz]

核心是：信用（信心）对消费（商品价格）的放大效应

拿来买房的 20 年按揭，本质上是买房人预支了未来 20 年的收入，这些收入的购买力本来是要分 20 年来释放的，但是通过按揭买房这个行为，这加倍的购买力，立即就被释放在建筑、材料、装修、家电这些行业；这么多 “从未来预支” 的购买力涌进市场，钱多东西少，是不是马上就会推高商品价格？

注意，这个时候，商品的价格还只是上涨，还不是泡沫（ yet ）———— 直到 “能借的差不多都借了” 或者 “房子稀缺的预期被转变了”，那么，市场上，原来的购买力一下子消失，钱少东西多，商品价格马上就会降下来；从高点跌落的部分，也就是被大家称作的 “泡沫”。

这里，信用的核心参数就是信心。

因为对未来有信心，银行敢贷款给你买房；因为对未来有信心，银行敢贷款给企业扩大生产；这件事现在反过来了，因为对未来没信心，你不敢去银行贷款买房；因为对未来没信心，企业没有必要去银行贷款扩大生产。再进一步，当大家都在准备过冬的时候，企业当然也要减员过冬，减少负担，于是就。。。

所以，可以推导得出，适度的泡沫对就业有利。

[huangpingdong]

@davidyin 有道理

[huangpingdong]

@sillydaddy 内在价值是巴菲特的老师格雷厄姆提出的，是​​1929 年美国股市大崩盘​​的深刻反思，旨在反对投机，建立一种通过分析企业基本面（资产、收益等）来评估其真实价值，并与市场价格比较，从而做出理性投资决策的科学方法，其实房子的内在价值不怎么好评估，和股票一样，其实只能通过横向和纵向对比，参考同等级的国家发展，收入，平均工资和放假来对比，没有绝对意义的内在价值，最后都是一种共识，最后上李笑来的金句-傻逼的共识也是共识。这个世界真有趣哈哈

[huangpingdong]

@sillydaddy 他都不知道「内在价值」这个词谁提出来的，什么背景提出来的，为什么提出来，当然只能讲概念了

[boyzhang]

@rick13 确实 压榨过于了

[boyzhang]

@sillydaddy 就是固有价值，简单说建造房子的成本

[huangpingdong]

@boyzhang 确实，按照格雷厄姆的说法就这这样，房子的建造成本，不叠加任何金融属性，但是这样计算肯定错了，上海和郑州房子建造成本肯定差不多，但是价格差几十倍，所以如何评估这个非建造成本真是个艺术，所以巴菲特说投资是门艺术，太牛逼了

[ferock]

@huangpingdong #37

从这个 url 我学习到了： https://zh.wikipedia.org/wiki/%E5%AE%89%E5%85%A8%E7%A8%8B%E5%BA%A6
感谢

[dispuri]

@ferock #33 你说的是货币的价值问题，不是房子的价值问题，货币价值来源于信用，各国的货币来源于不同的信用；货币与商品的交换价格来源于货币信用等很多方面，一定时期内适度涨价也就是通胀代表着信用上升，意味着一定的繁荣；

房地产不是普通的商品，不仅具有商品价值还具有投资属性，房地产价格的增长推动社会经济总量的增长，带来“繁荣”，也带来信用“泡沫”，但经济总量依靠房地产过大了话，如果信用链条中一个点被破坏，可能会导致整个体系的危机，泡沫越大风险也就越大。所以现在是在释放风险，用时间消化过大的房地产空间，减小房地产在经济中的比重

[BD8NCF]

近几年经济一直不景气，其实房地产泡沫只是部分原因，或者说是表象。房地产泡沫本身只是挤占了其他行业的资源，会导致其他行业受影响。
根本的原因是分配问题。
例如，花 100 万买房，其实可能会有 80 万成为地方政府的收入，可以会以税收/卖地等方式，这些钱最终被用于一些奇怪的地方，例如修建使用率很低的基础设施、或者修建一个大型的塑像等等。最终流入民众手中的钱很少。

或者换一个角度看，这个社会有太多不创造价值的人存在。例如.......
这些人把这个社会创造的价值分走了大部分，而真正创造价值的人所得很变少了。
房地产业把未来的财富提前拿到现在使用，表面上看大家的收入都变高了。但是，这是不可持续的。
房子足够多了之后，当然市场销量就下降；民众的购买力也是有限的，贷款买房也就只一次两次，总会有个尽头。
一旦房子不太卖得出去，地方政府的收入减少，相关行业的收入减少.....传递下去，几乎所有行业的收入都会减少。
很多人被困在房贷中，不敢消费，状况进一步恶化。
过去地方政府已经养成了大手大脚花钱的习惯，一下很难适应没钱的日子。于是城投平台借钱、各种罚款、堵住税收漏洞......这就是你现在看到的样子。
现在政府在用各种措施促消费，其实是饮鸠止渴，把目前民众有限的购买力挤出来之后，情况会更严重。
现在的目标是增加消费，其他的各种规则并没有变化，即使把民众最后的购买力挤出来了，民众的收入并没有增加，以后就没有以后了。
正确的目标应该是增加民众的收入，为实现这个目标采取一些综合的措施。
很多人说应该像国外一样直接发钱，当然直接发钱会比发消费券发文件好，但也不会有本质上的变化，只是多拖一段时间。要改变目前的状况，需要有一些根本性的变革，改变收入分配比例，让劳动收入在 GDP 中占的比例上升，提高劳动效率(减少不创造价值的岗位)。但是这相当于自己提着自己的头发让自己离开地面，不可能的。

再换一个角度观察，现在很多年轻人的收入一个月几千元，但是很多退休的比上班的收入高，要几个人交的社保才够一个退休人员的退休金。随着人口下降，以后会是一个人交的社保供几个退休人员发退休金，这个怎么持续得下去？
要保证社保体系能正常运转，将来得以某种方式把在职人员创造的价值转移到社保体系中，那么在职人员的收入占 GDP 的比例会进一步减小。

[ferock]

@dispuri #42

是的，我就是看 op 一直没有回贴，所以先希望了解他到底理解到什么程度。
适度涨价也就是通胀代表着信用上升，意味着一定的繁荣，这句我完全认同。

我们现在能看到的表象，最明显的就是，经济总量依靠房地产过大了。
而且是过的太大了。

[sillydaddy]

@ferock #32
我说的「用名词解释名词」，含义是说，「用人们听不懂的名词解释人们听不懂的名词」，换用经济学的名词，就叫「名词空转」。

「物理」可以解释为「物体的运动规律」，这里面的 3 个词，起码普通人也能懂。

再来看「泡沫」的解释，「资产价格高于内在价值」，核心的「内在价值」没有解释清楚。再来看内在价值的解释，「长期基本面的估值」，核心的「长期基本面」又没有解释清楚。相当于一直在套娃。这就是「名词空转」，兜兜转转。

而且泡沫无非是关于价格的，价格是人人都能懂的，它不像相对论要用一系列高深的名词去形成因果链条。但是，却仍然有人用「长期基本面」->「内在价值」->「泡沫」这样的冗长无效的套娃来解释。我就提一个问题，这里面把「内在价值」去掉，会有什么影响吗？真的有「内在价值」这样的东西存在吗？比特币的内在价值是什么？

[sillydaddy]

@ferock #33
你对货币的看法是完全错误的。这是人们对货币的最常见的误解：认为货币只是一种中间媒介，本身没有任何价值（屁都不是）。

货币，你可以看作是一种商品，它存在，是因为人们**需要**它，用它来交换东西。只要是被人们需要的商品，就是有价值的。所以，货币不是一个符号，不是一个无价值的媒介，它本身就是一种实实在在的商品，就是有价值的，本身就是财富，而不仅仅是“代表”财富。

可以看一下我的「货币狭义相对论」，我保证，只需要看完第 1 章，便会让你对货币的观念完全刷新： /t/1123619

[rick13]

@codingerj 可对我来说没区别啊，分开算是内部分锅，对我来说他们就叫政府

[ferock]

@sillydaddy #45

「内在价值」你可以看看楼上说的内容，至于你说的「名词空转」，何尝不是另一种「名词空转」。
因为，你也没有解释清楚。
什么叫名词，什么叫空转？你怎么知道起码普通人也能懂？怎么定义普通人？怎么定义懂？怎么定义起码？

以上就是你的逻辑

[ferock]

@sillydaddy #46


至于你说的完全错误的，那我的内容来源：

在威廉·斯坦利·杰文斯（ William Stanley Jevons ）的《货币与交换机制》（ 1875 年），其中提到 4 个货币的功能
其中之一就是，交易媒介。

这本书我保证，只需要你看完第 1 章，便会让你对货币的观念完全刷新。

[sillydaddy]

@ferock #50 你大概没注意到，我在「名词空转」前特意加了「经济学名词」，意思是没指望别人能听懂。但我前面话的意思非常明确：不要用一个经济学专有名词去解释一个经济学专有名词，类似「长期基本面」->「内在价值」->「泡沫」，这就是我想表达的全部东西。

至于你在#51 楼提到的东西，跟我在#48 楼说的，完全不搭边。我说你对货币的看法完全错误，后面我也详细说明了你错在哪里了（你在#33 楼的原话是货币是有价证券，是替代物，因此屁都不是）。

[syboy]

炒地皮啊 本来不值那么多的 一路炒上去的 现在大家的钱都投入到房子上了 加上大环境不好 买房的人越来越少了 房子逐渐失去了流通性 没有人为高房价买单 那么房价只能下跌 以前的高房价 到现在的下跌 中间这个差价就是泡沫