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2015
V2EX  ›  问与答

房屋买卖合同中的附属条款,户口需要 10 天内迁出,如果没有迁出须赔偿买家 10%合同款。但是这个迁出是在当前是无法完成的任务,最后我需要赔偿这个违约金吗

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  •   2015 · 2017-09-09 14:33:10 +08:00 · 7492 次点击
    这是一个创建于 2617 天前的主题,其中的信息可能已经有所发展或是发生改变。
    我是原房主,在帝都,第一次卖房没有经验,在垃圾中介我-爱我-家走的,tmd 太不专业了,合同上有这一条从来没给我提醒,最后发现了,才一直跟我说让我迁走,让我迁回单位集体户口,让我迁到朋友家。而最后发现实际情况是,我是一个外地人,北京户口,单身汉,名下只有这一套唯一住房,我不可能迁回集体户口,不可能迁到人才中心,不可能迁到朋友家,没有直系亲属,所以,所谓的过户十天内户口迁出是一个不可能完成的任务。
    而买我房子的人也是奇葩加无赖,中介跟他说协商加一个补充合同,我支付一定的保证金,承诺多长时间迁出,对方不愿意。跟中介说了一大通,最后说出想要我赔偿(对方没有任何损失我赔偿什么呢?问过派出所,说我这种情况不影响对方落户)
    托了很多熟人,明道暗道都没办法(临时)迁走我的户口
    我是准备再买房子的,但是总要几个月的时间来走手续,快则 3 月,慢则半年,拿到房本我就过户。
    现在相对于我卖的时候房价略有下降,我现在是不想解除这个合同的,新房子也在看了。但是当初卖的时候,我也没占什么便宜得到什么好处,如果当时那一周就说不卖我完全没问题。可能现在有点下降,对方心里也不平衡。
    这里面中介的问题是根源,无能不专业,我的情况他们都掌握,到我这里像是卖第一套房子,一开始不给我提醒,到后面也没跟我说我迁不了户口,直到最近还跟我说只要我朋友是户主愿意让我迁入,就能迁到朋友家。 还表示公正一定要跟买家说户口的事情。 本来买家不知道这个事情也就没什么,知道了之后可能就一直想,后来想到这个可能是挣钱的机会,竟然现在不同意补充合同,不同意交保证金。 现在过户手续在正常进行,对方一定心里憋着坏,准备到时候起诉我,想赚这个违约金。

    现在想问问 v2 的朋友们,像我这种情况,如果对方起诉我,我败诉的可能性有多大?因为这个条款相当于跟现行法规相违背,我能不能说这是一条无效的合同条款?
    如果他胜诉了,我需要赔多少?我知道肯定陪不了 10%合同款,可能会是多少,我最多半年迁走
    可能有 2 种情况,1,开庭的时候我的户口已经迁走了。2,开庭的时候我的户口还没迁走。分别会有什么不同?


    我想这个条款类似于一个软件项目的合同,合同本身是交付一个功能齐全的软件。但是有一个附加条款是软件上线后,10 天内要把源代码光盘交给甲方,否则赔偿违约金合同款的 10%,如果乙方晚了一段时间提交源代码光盘,这个要赔偿多少?

    遇上 SB 和无赖,真是人生的大不幸。
    56 条回复    2017-10-16 15:55:47 +08:00
    kuke
        1
    kuke  
       2017-09-09 14:38:50 +08:00   ❤️ 1
    我也在买房,别的不清楚,我的要求第一条最重要的一条,房子不能有户口或三年内没绑定过户口,因为我孩子要上学必须要有房子的户口
    2015
        2
    2015  
    OP
       2017-09-09 14:42:58 +08:00
    @kuke
    派出所的警察说,我户口在那里不影响他迁入户口
    我的房子不是学区房

    这里面肯定有我的责任,太不重视户口这个事情了,要是当时就说出来,讲清楚最好,不卖也没关系。买卖房子找中介不就为了这点吗,结果最后给我来这一出。

    3 年内没绑定过户口,这一点是为了什么,是不是学区房的特别要求??我更不懂了。我的房子跟学区房没关系。现在就是对方抓住合同的一个条款了。
    kuke
        3
    kuke  
       2017-09-09 14:58:03 +08:00   ❤️ 1
    没经过户口之痛可能不理解户口的各种用途,比如拿房子去贷款,如果房子里一定时间有两家人并且是前卖家没迁走,会认为存在纠纷风险拒绝的,本人刚刚经历,并且是人家第一条就看这个问题 ,其他的不考虑了
    rssf
        4
    rssf  
       2017-09-09 15:02:25 +08:00 via iPhone   ❤️ 1
    买房子第一关注的就是户口啊!很多时候并不是为了房,而是为了户口,想办法迁走吧
    yiios
        5
    yiios  
       2017-09-09 15:07:32 +08:00   ❤️ 10
    房都卖了还不迁户口 还想赖掉违约金 我觉得楼主才是无赖
    sharkli
        6
    sharkli  
       2017-09-09 15:10:01 +08:00   ❤️ 1
    按合同来
    BlackBerry
        7
    BlackBerry  
       2017-09-09 15:10:38 +08:00 via Android   ❤️ 1
    从对方的角度看,要是按照合同(先不管合同合不合法),你肯定是要赔偿,对方为什么要放弃这一块赔偿呢,也不算憋着坏吧,毕竟你们签了。
    话又说回来,你要买房,对方迟迟不迁走户口,你是不是也会烦。
    leeg810312
        8
    leeg810312  
       2017-09-09 15:11:40 +08:00 via Android   ❤️ 1
    lz 太不上心了,不管如何,合同肯定要自己看的,即使大部分是格式文本。这个条款户口是关键,中介应有向双方说明合同条款,但我认为主要责任还是你的,败诉可能性很高,迁走户口在这里只按照合同法处理,没有你所认为的违背法律法规,法院不可能判这条款无效
    taresky
        9
    taresky  
       2017-09-09 15:12:58 +08:00 via iPhone   ❤️ 1
    为什么现在还有人大额交易不请律师的?

    为什么现在还有人大额交易不看合同的?
    torbrowserbridge
        10
    torbrowserbridge  
       2017-09-09 15:17:33 +08:00 via Android   ❤️ 1
    一切按照合同来。不看合同就签字,就当交学费吧。
    Lisp
        11
    Lisp  
       2017-09-09 15:19:28 +08:00 via iPhone   ❤️ 1
    BlackBerry
        12
    BlackBerry  
       2017-09-09 15:20:52 +08:00 via Android   ❤️ 2
    就在刚刚,中国普法公众号推送了一个消息。

    网址: http://mp.weixin.qq.com/s/BS8MyAen33liBv9mu1LTZA

    也是有补充条款,结果法院判卖方支付违约金。



    Shura
        13
    Shura  
       2017-09-09 15:36:25 +08:00 via Android   ❤️ 2
    ”买我房子的人也是奇葩加无赖”我很好奇楼主凭什么认为卖家买你的房子不真的需要户口(有些时候只落户并不行,还需要户口的)而是故意借机讹你钱?
    leeg810312
        14
    leeg810312  
       2017-09-09 15:43:51 +08:00 via Android   ❤️ 1
    如果条款定的比较粗,就说了 10%,没有其他要求的话,这个漏洞 lz 可以利用下。按合同打官司时有没有迁出都不会改变 10%赔偿额,但没有说什么时候付清,可以拖一拖,比如分 10 年给付。另外,可以将中介拉进官司,并且利用民事一审二审制度拖延一年半载下终审判决才去办理。
    mlhorizon
        15
    mlhorizon  
       2017-09-09 15:55:05 +08:00   ❤️ 3
    自己是自愿签的合同吧,按合同办事就好,不要耍无赖。
    认为中介不尽职,拿出证据,跟中介打官司。
    从你的描述看,买你房子的人没犯错,不要乱扣帽子。

    天天呼唤依法治国,每天嘲笑土共面前法律只是个 txt。
    但是依法要损失自己利益的情况下,立刻就出来“解释”法律了,是不是能允许大家也来嘲笑一下你?
    wormcy
        16
    wormcy  
       2017-09-09 15:56:55 +08:00   ❤️ 1
    10%确实很高,但白纸黑字在那了,还是咨询律师吧
    mydns
        17
    mydns  
       2017-09-09 15:58:31 +08:00   ❤️ 1
    合同上有 最近在买房 合同最后确实有约定户口这条
    2015
        18
    2015  
    OP
       2017-09-09 15:58:57 +08:00
    @yiios
    @Shura

    我的帖子太长,看起来是比较费劲。耽误你们的时间以及影响你们情绪的波动实在抱歉
    1、我不是不迁户口,废了好大劲发现在我买到新房子前没办法迁户口,无处可迁(在这期间中介一直没有跟我说我这种情况已经没地方可以迁了,还让我找个朋友家迁过去)。买了房子我秒迁走。
    2、户口暂时不迁,对新房主没有任何利益损害(没有说他不需要户口),他可以把自己户口迁进来。
    3、签合同时我们双方都没注意到这一条,中介也没有提醒。到现在对方发现了之后,对方不愿意接受我提交保证金,增加合同补充条款(适当延长迁户口时间)的方案。
    4、你们说的都对!
    2015
        19
    2015  
    OP
       2017-09-09 16:01:26 +08:00
    @yiios
    @Shura

    3.5、完全能够理解买了房子后里面还有别人户口的不爽,所以愿意补充条款,押保证金,承诺尽快迁走。
    2015
        20
    2015  
    OP
       2017-09-09 16:02:29 +08:00
    无奈别人现在想要的不是我把户口迁走的这个结果,而是可以赚违约金的这个可能了。 ¥___¥
    torbrowserbridge
        21
    torbrowserbridge  
       2017-09-09 16:04:06 +08:00 via Android   ❤️ 2
    在我看来,楼主在耍无赖。
    marvinGet
        22
    marvinGet  
       2017-09-09 16:06:53 +08:00   ❤️ 2
    刚买了房 坐等房东迁走户口
    7654
        23
    7654  
       2017-09-09 16:10:21 +08:00
    楼主看你的房屋买卖违约赔偿金和过户赔偿金哪个划算了,当然还要算上房屋的升值贬值情况
    tf2017
        24
    tf2017  
       2017-09-09 16:23:07 +08:00
    说再多,最终还要按合同办事……
    chanssl
        25
    chanssl  
       2017-09-09 16:46:56 +08:00
    @BlackBerry #12 你这个是签了补充条款后,户主在补充条款规定的日期后又逾期了几个月,法院判赔没毛病。

    至于楼主这个,没啥好说的,只能合同怎么说怎么来吧。
    nmdx
        26
    nmdx  
       2017-09-09 16:56:46 +08:00 via Android
    百分之十?怎么不去抢 合同难道没有平等原则?
    程序员好像都不学商事法律的?
    Phariel
        27
    Phariel  
       2017-09-09 16:58:27 +08:00 via Android
    白纸黑字的合同 只能怪你自己没有仔细看合约内容

    不行你可以去咨询律师
    paulagent
        28
    paulagent  
       2017-09-09 17:13:35 +08:00
    如果房子本身有户口,是不可能再迁入一个户口的,你问的派出所民警明显是胡说,如果一个房子能落户多个户口,大家还买啥学区房。
    mydns
        29
    mydns  
       2017-09-09 17:13:38 +08:00
    @nmdx 百分之十不算什么,7 月份签的二手房买卖合同约定违约一方除了支付中介费,还需要赔偿交易对方(买方或卖方)总房款的 30% 既约束买方叶约束卖方 另外我是买方,签订合同后这两个月小区同户型房价整体上涨了 10 万....
    合同最后也是格式化约定了户口迁移,不过对方是投资毛坯房 无户口
    yiios
        30
    yiios  
       2017-09-09 17:15:49 +08:00
    @nmdx 10%不算夸张 不迁户口的违约金大部分都是 25W 起步的
    imn1
        31
    imn1  
       2017-09-09 17:22:39 +08:00
    2、户口暂时不迁,对新房主没有任何利益损害(没有说他不需要户口),他可以把自己户口迁进来。
    -------------------------------------------------------------------------------
    其实发到微博之类,你会知道谁才是“无知加无赖”了
    won
        32
    won  
       2017-09-09 17:29:43 +08:00 via Android
    温州老套路了,赔吧,没得跑
    gamexg
        33
    gamexg  
       2017-09-09 17:46:46 +08:00 via Android
    明确告知对方,我半年新房买好就迁移户口,可以签补充合同押金,如果不同意非按合同来,那户口迁移就是有生之年系列了。
    qiaobeier
        34
    qiaobeier  
       2017-09-09 17:54:49 +08:00
    准备付学费吧,没得赖
    imcxy
        35
    imcxy  
       2017-09-09 17:55:44 +08:00
    没有利益损害我的房子就要给你安户口~你一月给我多少?先说~
    mml
        36
    mml  
       2017-09-09 18:00:53 +08:00
    我觉得,楼主就是明知情况,想坑户口吧。
    nmdx
        37
    nmdx  
       2017-09-09 18:35:16 +08:00 via Android
    @mydns
    @yiios 也对,换个想,赖着不迁也确实恶心,只能同情楼主了 去找中介吧,看看是否尽到了合理的提醒义务 ,不过想想也费劲
    nmdx
        38
    nmdx  
       2017-09-09 18:38:25 +08:00 via Android
    大不了官司解决 最多也就是完败吧 怕啥 别人恶心你 你也就别让着
    Lisp
        39
    Lisp  
       2017-09-09 18:46:32 +08:00 via iPhone
    感觉也是楼主在赖户口,市内迁移户口很简单
    1.单位集体户
    2.人才市场集体户
    3.街道集体户
    4.亲戚搭户
    因为不是外市入户,10 个工作日绰绰有余
    pagxir
        40
    pagxir  
       2017-09-09 19:01:01 +08:00 via Android
    既然只要求赔偿,那你就赔偿吧。户口就不要迁了。一切按照合同行事。而钱到手把他买成比特币。你没钱,法院也没法强制执行。等那天你想好还了再说。这年代,欠债的都是爷。
    hualuogeng
        41
    hualuogeng  
       2017-09-09 19:07:54 +08:00   ❤️ 1
    @kuke 即使前房主迁出户口后,也会认为存在纠纷么?
    yangff
        42
    yangff  
       2017-09-09 19:17:38 +08:00   ❤️ 1
    违约赔钱天经地义,什么叫没损失就不用赔了,那还要法院干嘛。
    kuke
        43
    kuke  
       2017-09-09 20:00:03 +08:00   ❤️ 1
    @hualuogeng 迁出一般没有纠纷了,主要如果是孩子上学的学校要求,一套房子对应一个家户口占一个学位,一个学位一般占几年由所在学校规定,我这里一个学位户口占六年,有的地方只需一年
    sephinh
        44
    sephinh  
       2017-09-09 20:40:01 +08:00 via iPhone   ❤️ 1
    白纸黑字的合同在那,楼主自己赖着不执行,还把买房的叫无赖也是服了…
    yytsjq
        45
    yytsjq  
       2017-09-09 21:15:46 +08:00
    原来的户口是个人户口还是集体户口?现在北京个人户口转集体户口貌似很难,没有门路;原本就是集体户口的话,应该还是能找到接收单位的。
    mutinux
        46
    mutinux  
       2017-09-09 21:20:09 +08:00   ❤️ 2
    帝都存量房买卖合同里都会有这一条啊。买家没有什么错误,是楼主自己的问题。。。
    mimi88
        47
    mimi88  
       2017-09-09 21:23:09 +08:00 via Android   ❤️ 1
    楼主如果按照合同只能任赔了
    不过可以从下面情况考虑
    1 无效合同下手
    2 如果对方一定要 10% 你赔后就不迁户口 他也很难受的 拖几年 估计这钱还能给你退回来
    pelloz
        48
    pelloz  
       2017-09-09 22:11:23 +08:00   ❤️ 1
    建议楼主询问专业律师,10%的合同额你不请律师居然发帖问网友...不过我想到的是如果你付了赔款也不迁户口呢?会出现什么情况
    Sweden
        49
    Sweden  
       2017-09-09 22:28:24 +08:00 via Android   ❤️ 2
    @paulagent 北京一个房子应该是可以落两个户主的,不同地区管理不一样。上学有没有影响不知道。
    我是同情楼主的…确实合同有的时候太长不会仔细看。
    虽然确实合同写明在前,我倾向于认为是中介工作的失误。如果真要走法律程序,我觉得楼主应该咬死并诱导中介承认工作失误这一点,在此过程中保存证据,录音录像。
    买房者看房价跌了心里不爽也是必然,如果他要求赔偿,不妨坐下来谈谈。我觉得不涉及到学区房的情况下,楼主暂缓迁出,对于购房者不存在实质性影响与金钱损失,但是毕竟合同已经签了…那就按照降价的程度,适当赔偿点?
    hualuogeng
        50
    hualuogeng  
       2017-09-09 23:38:28 +08:00   ❤️ 1
    @kuke 那还是之前的户口如果使用了学位造成的,我们这也是占用六年或九年,最终应该是和房子挂钩。上学时不仅仅要提供户口簿,还要不动产证的。即使原户主迁出后你再迁入,应该也是你新立一户,而不是使用原有的户号的。
    EPr2hh6LADQWqRVH
        51
    EPr2hh6LADQWqRVH  
       2017-09-09 23:49:01 +08:00 via Android   ❤️ 1
    对是你违约了,但是这个违约金标准太高,对方没有遭受显著损害的话,法院是不会支持这个比例的
    ibolee
        52
    ibolee  
       2017-09-10 01:49:26 +08:00 via iPhone   ❤️ 1
    楼主的主观意图是只要户口好迁走,楼主不是赖着不签的,问题是不好签,跟小地方不一样。

    因为好多人不知道帝都户口迁移的艰辛。如果你不符合要求,在帝都想靠托关系找人活动很难很难。

    建议楼主联系一下北京市公安局官方网站的反馈 和市长热线。

    这俩个途径有可能解决,但不确定。
    levon
        53
    levon  
       2017-09-10 14:28:13 +08:00   ❤️ 1
    户口牵出来需要很久吗,放在口袋就行了,去派出所办理一个上午就可以了
    dikcen
        54
    dikcen  
       2017-09-11 08:14:39 +08:00 via Android   ❤️ 1
    之前咨询上海链家户口只压三万尾款。为买房查了些户口资料,户口绝对是买二手房前三项要考虑的问题;双户口这些说法不一,没定数;有买学区房三年办不了户口的,原户主没迁走,真扯
    2015
        55
    2015  
    OP
       2017-10-01 15:13:03 +08:00
    @ibolee @Sweden @yytsjq
    感谢你们这些明白人,我也说一下最后的结果吧。
    托了很多人,所在派出所的所长都找了,上级的公安局也找人去说了,都是说不行,一致的说法是北京正在处理人户分离的情况呢,我这种情况肯定不能办。
    后来自己去柜台办,工作人员开始也说不行,后来说要打电话问一下,让我先回去
    后来又去了多次,就给我办了
    感觉就是不能轻易办,但是只要有诚意,经得住考验,就勉强给你办了。
    我是暂时迁入到一个同事家中,我们同属一个派出所。最后我的户口页上面写的与户主关系是之非亲属。
    这次的感悟,很多事情,别人说不行的,打电话说不行的,你自己去一趟,说不定就行了。另外,户籍警察值得赞扬,说不上热情,但是在做实事。也感谢他们。

    ps. ibolee 说的北京市公安局网站反馈和打市长热线,我都去反馈了。市长热线当时就说没办法,让我起诉中介。公安局网站没有收到回复,我不确定是不是这个反馈的原因。(如果是,公安网站反馈系统太 NB 了)
    Sweden
        56
    Sweden  
       2017-10-16 15:55:47 +08:00
    @2015 祝贺,好事多磨!
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