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0030 如何管理澳洲投资房？投资房交给谁管理？有必要自己管理吗？
这是作者 @木木山高 的第 30 篇文章欢迎转发、转载，但请保留全部完整的信息，包括这一部分。希望你能只字不差地读完这篇文章，只字不差地阅读对于每个人都是很重要的一项技能。
我之前在网上发过很多自制视频，经常讲澳大利亚的投资房。
有很多网友，看到视频之后，也会通过各种渠道，比如视频留言、微博留言或者微信私信问我一些关于澳洲投资房的问题。
网友们的问题，经常是五花八门的，问什么的都有，但是有一类问题很普遍。
经常是这样的，网友留言问：我有一套（几套）公寓 Apartment 、独立屋 House 、联排独立屋 Townhouse ，想要出租，应该找谁来管理呢？是通过中介来管理？还是自己管理？哪种模式更好一点？
关于这类问题，我来分享一些自己的想法和思考，首先给结论：投资房当然应该交给中介打理，专业的人做专业的事情。
把自己的时间和精力解放出来，去做对自己更重要、更有益的事情。
比如陪伴家人、陪伴孩子，比如赚更多钱，比如做自己喜欢的事情，钻研自己的兴趣爱好，锻炼身体等等。
对于那些打算自己管理投资房的朋友，首先想请问几个问题：
请问你有全职工作吗？
你是否有很多空闲时间来管理自己的房子？
如果租客要看房，你能随时安排时间带看吗？
不同的租客，每个租客看房的时间不一样，你是否能协调过来？
如果你和你的投资房相隔距离很远，你是否愿意每次开车几十分钟，或开车几十公里，去给租客开门，让租客看房？
如果已经约好看房，你下班之后开车到了指定地点，租客临时取消约定，你是否还能保持心平气和地回家？
你了解你所在的州（城市），所有和租房相关的法律和义务吗？
如果租客不交钱、拖欠房租，你愿意花时间、花精力、花心思和租客纠缠、上法庭打官司吗？
如果租客不交租金，什么时候发通知给租客，什么时候上法庭，什么时候驱逐租客，这些时间点你都清楚吗？
如果租客经常报修家里的家用电器，今天空调坏了，明天电视坏了，后天厕所马桶堵了，你是愿意自己去修，还是花钱请人去修理？
你的房子出租，比如有 10 个人过来看房，有 5 个人表示愿意租你的房子，你会把房子租给谁？
你能分清楚，谁是好租客，谁是坏租客，谁有良好的租房纪录吗？
你是否能拿到租客工作和收入信息，审查他们的个人状况，判断他们是否能按时交得起租金？
租客提交了一系列材料，证明自己信誉良好，你是否有时间打电话去做背景调查（ Reference Check ）？
如果遇到难缠、恶心至极的房客，你是否有经验、有耐心去应付？
你是否有时间，定期去房屋里做常规例行检查，租客退房的时候也要做相应退房清洁，你是否有时间去检查？
类似的问题还有很多，我这里只是举出一些例子，请仔细思考一下我上面说的这些情况。
很多朋友想自己管理投资房，理由就是说中介收取的管理费太高了，想省下这笔钱，或者说中介不靠谱，不负责，收钱不做事，这管理费交得不值。
澳洲现在主流的房产中介公司，房屋中介管理房屋的收费标准在租金的 3%-8%左右，小中介便宜一点，大中介稍微贵一点。
假设投资房租金每周 600 澳币，一年按照 52 周计算。
房租 600 澳币 /周×52 周=一年租金总额是 31200 澳币
租金总额 31200 澳币÷12 个月=每月租金 2600 澳币
中介管理费，如果我们按最贵的 8%来计算：
每月租金 2600 澳币×管理费 8%=管理费 208 澳币
中介管理费，如果我们按最便宜的 3%来计算：
每月租金 2600 澳币×管理费 3%=管理费 78 澳币
主流中介收取管理费标准可能是 5%左右：
每月租金 2600 澳币×管理费 5%=管理费 130 澳币
这三个档次的每月管理费，无论是 78 澳币、还是 208 澳币或 130 澳币，坦白说真的不算贵。
想象一下，房客可以不分时间随时打电话来抱怨热水器坏了、水管炸裂了、电灯坏了、马桶堵了、窗帘坏了、要搬家之类的。
作为房东，你连睡觉、约会、出去旅游心里都不踏实，因为你不知道房客和房子，什么时候会出各种各样的问题。
出租房子的时候，找到顺眼的、懂规矩的优质租客，确实很省事，而且能省很多事情，作为房东，人人都知道，优质租客是可遇不可求的。
但是碰到那种破事情比较多、还会耍无赖、不讲道理、拖欠房租的租客，会让你很痛苦、很纠结、很郁闷可能想要撞墙。
有的房客无论大事小事，都会打电话给房东，让房东来帮忙解决，他们认为这都是房东的职责，有些微不足道的小事，他们宁愿每天无数电话骚扰房东，也不愿意自己去解决。
中介经验多，对付各类租客得心应手，相比之下，如果是房东自己管理投资房，一般没问题，碰到问题就是个闹心。
出租投资房，找中介管理的好处在于他们可以帮忙做背景调查，调查租客的个人财务状况，把那些在黑名单上或者财务有问题的租客自动过滤出去，如果租客拖欠租金或者毁坏房子，他们可以帮你追债、准备材料和帮忙联系保险公司、提交证据申请索赔。
找到一个好的、负责任的中介会帮房东省去很多不必要的麻烦，和花出去的那些管理费相比，我觉得还是物超所值的。
如果你碰到不好或不负责任的中介，完全可以换，问问朋友或看看网友们的经验，货比三家总不会错的。
现在市场竞争这么激烈，每个区都有好几家中介公司，大公司小公司都有，花点时间去实际接触、考察一下。
中介公司规模大小并不重要，大品牌相对比较靠谱，要找个口碑好的中介公司，找个做事认真负责的物业经理（ Property Manager ）。
如果你担心中介多花钱，乱花钱，你可以和中介商量好，关于房子，有任何要花钱修理的问题都要事先通知你，经过你的书面文字同意才可以修理。
如果中介没有经过你的同意，擅自决定修理，你可以拒绝支付相关费用。
在澳洲当房东，如果租客遇到屋内水电煤等设施坏了，申请房屋维修是经常有的事。
碰到这样的情况，中介一般会先和房东联系，说明需要维修的项目和相关报价，然后房东一般会授权中介安排修理师上门维修，结束后，房东支付相关的维修费，或者中介从房屋租金里直接扣除维修费。
有很多人总是担心，中介有没有可能故意说屋里 XXX 坏了，然后让修理师傅上门维修，从中赚取介绍费、信息费、佣金（ Commission ）之类的，修理师和中介联合欺骗房东多花钱。
据身边一些朋友反应，中介安排上门维修是不能收修理师傅任何好处费的，如果有收，必须在合同里面声明，否则是违法的。
这样看来，中介一般不会故意和维修师傅合伙骗房东维修费了，因为中介从中也得不到什么好处，中介每个月从房租里扣除的管理费就是唯一好处。
有的朋友可能会说，我不止 1 个房子，我有好多房子，我有十几套、几十套房子，管理费交多了心痛啊。
这个情况，要我说的话，我只能说，你有十几套、几十套房子，证明你实力雄厚，证明赚钱能力很强，那你就更不应该自己管理了。
你完全应该委托中介，聘请一个物业经理（ Property Manager ）帮忙打理投资房，或者自己成立一个房产管理公司也是可行的。
然后你自己去做你擅长的、收益更大的事情才对，这样才能实现收益最大化啊，而不是每天和房客斗智斗勇，纠缠那些鸡毛蒜皮的小事。
如果你没看清楚这个事情的本质，每天花大量时间去和房客扯皮，最终的结果就是因小失大，你的财富水平就一直停滞不前。
到底是自己管理投资房，还是委托给中介来管理投资房，对于这件事情，很多人往往过于看重节省的那一点点金钱，而忽略了我们应该更加看重的那些东西。
我们更应该重视的东西，包括但不仅限于自己的事业、自由、陪伴家人，自己的兴趣爱好等等。
自己管理投资房，真正的瓶颈和缺陷在哪里呢？
在于付出太多时间、精力和资源，就是我们常说的“心力”。
如果有过经常和租客打交道的体验，很多人可能就只有一个感觉：这点钱都是辛苦钱，拿着卖白菜的钱，操着卖白粉的心。
每个人的心力都是有限的，如果你把心力都放在处理出租房屋那些琐碎的事情方面，那么放在攀爬阶层，多赚钱方面的心力就少了很多。
也就是说，自己管理一个或多个出租房，几乎是没有什么生活质量可言的，如果你真的管理过一个或多个房产，你就明白我说的事情了。
假设你有一套房子要出租，发出广告之后，理论上可能有 20-30 个潜在租客对你的房子感兴趣。
就算有 50%的人会实际来看房吧，那么这 10-15 人来看房。
来之前会在网上问你一堆问题。
这房子好不好？多拍几张照片发我看看？
附近有什么生活设施？有没有大型超市？
来之中会打电话和你说找不着路，坐公交、坐火车在哪一站下？怎么走？
看完房之后，你还得和每个人沟通，看房感觉怎么样？想不想租？租金怎么样？
有没有优惠？租金怎么付？押金交多少？什么时候搬进来？还要沟通合同的细节，等等一系列问题。
房东在挑选租客，同样租客也在挑选房东，两方面都在互相试探，都希望找到一个平衡点。
很明显，这些事都不难，就是破。
都是最琐碎的事情，一堆破事。
每天早上醒来，眼睛一睁，就是一堆破事。
一直到你晚上睡觉闭上眼睛，梦里还是一堆破事。
自己管理一套出租房，所涉及的工作量和法律责任风险就有很多，这还仅仅是一套房子的例子。
如果我们扩大生产规模，有 10 套房子，20 套房子呢？
房产中介公司之所以能够以 3%-8%佣金比例提供服务，其实也是赚不到什么钱的，你想想澳洲人工成本那么高，一套房一个月收 100 多、200 多块管理费，这几乎很难负担公司的人工成本。
中介公司管理费一般不会太高，是因为中介公司在一个地区服务，一般可以管理数百套房产，他们通过规模化来实现盈利。
帮房东打理房子，按月收取管理费，通常只是一个中介获取当地客户和流量的入口，毕竟租赁客户也是潜在的买卖客户，然后把租赁客户转化为买卖客户，这样还能赚取房屋买卖交易的佣金。
中介公司在当地掌握的房源越多、掌握的房东资源越多，证明中介在当地的市场占有率越好，地位就越高，也会形成一股广告效应。
这个口碑一旦传开，那么潜在的转化率就越好，如果某位房东想出售房产，中介都会第一时间知道信息，拿到房源，房源才是中介生存的立命之本。
自己管理投资房这事，可能就只有精力充沛、想省钱的留学生或者本身工作不忙或没有正式工作、而有大量空闲时间的人愿意去做。
一旦工作几年，有了自己的事业，有了自己的家庭，就很难再抽出时间去打理投资房，因为懒得折腾。
有一些人，比如我这样的，长期居住生活在澳洲境外，从北京到墨尔本是距离大概是 9000 多公里，坐飞机直飞的话，大概用时 10-11 小时，如果中途需要转机，用时大概 13-15 小时左右。
还有一些人，自己居住生活的城市和投资房不在同一个地方，比如生活、工作、居住在悉尼，买的房子在墨尔本。
以上 2 类情况，几乎是不太可能自己去管理投资房的，所以交给中介打理是唯一合理选择。
而且通过邮件或电话和中介保持联系，这样也是效率最高的管理方式。
房东这是一份 24 小时随时待命工作，经常付出很多，每个月也就节省了 100 、200 多块澳币。
每个月节省的这些钱，与搭进去的时间和精力相比，简单计算一下，这笔交易明显划不来啊，这些潜在的节省都是微不足道的。
你随便做点什么事情，每月获得的收益都会超过这 100 、200 块澳币。
我们投资房地产，要做金钱的主人，而不是房子的奴隶。
应该考虑的是如何扩张，再多买一套，而不是每天去应付租客琐碎的事情。
聪明的投资者，知道买房、知道投资理财赚钱，了解各种各样的赚钱模式，打造现金流收入系统，每天睡到自然醒，数钱数到手抽筋，然后享受生活，成功击败全国 99.999%网友。
如果要 24 小时待命，去和房客纠缠，应付各种各样琐碎的事情，划不来，也折腾不动。
除了赚钱以外，投资人的时间，是要用来休息和享受生活的、是要用来发现更多投资赚钱机会的，而不是用来应付房客那些破事的。
自己管理出租房，对个人心力消耗太大，想想就觉得麻烦。
而且如果碰到老赖什么的，不是你房东自己能凭一己之力解决的，需要有专业的中介帮出主意，甚至直接出面，帮忙一起应对。
有些人品很差的租客，平时见面看着和蔼可亲，很有礼貌，但是一旦骗取房东的信任，拿到房子，入住之后，翻脸比翻书还快。
现在澳洲的租房相关的法律规定，在很多时候都是倾向于保护租客利益。
每当房东利益受到损害时，如果需要房东自己搜集证据、上庭、举证，你觉得自己做房东，有时间和精力和这些烂人周旋吗？
别为了省中介费，为自己添堵。
租房市场里面，有很多恶心的人，我们一般把这些人称为无赖租客。
这些人租房的时候一般都主动避开中介的房源，专找个人房东的房源，他们找到个人房东出租的房源，利用规则漏洞，然后占房东便宜，不交房租，甚至毁坏房屋。
但是这类恶心的人，一般不太敢跟中介耍无赖，因为如果这些无赖租客和中介耍无赖，中介一般都会留下关于他们耍无赖的证据和记录，以后不管在哪里，无赖租客只要想租房，他们那些耍无赖的记录，都会在背景调查（ Reference Check ）时被调出来，很难再通过正常途径租到房子。
打理房屋出租这个事情，就交给中介来做吧。
找中介并不是 100%省心，但是绝对可以省一大部分心。
所以，投资房的管理费，留给中介去赚吧。
有的人会心疼投资房，担心中介或房客会不爱惜房子，所以总觉得只有自己打理，才会全心全意。
这样的担心可以理解，但是作为房东大可不必抱有这样的心态。
投资房，一旦买好了，完成交割手续，从一开始就不要把它当作自己的自住房，因为你也不可能去住。
应该把投资房，看作是一项资产，一个数字，资产的任务就是为资产所有者赚取利润。
收入-开支=每年的净盈亏。
对于投资房，投入金钱和一些时间就够了。
完全没必要把心和感情也投进去，那样太累了，不值。
再谈一些关于中介打理出租房屋的一些信息：
那些专门做租房市场的中介每年所管理的房子可能有几百套、上千套。
所以他们也不可能保证 100%应付所有情况，如果遇到耍流氓、赖账、不交房租又懂法律的房客，中介可能也拿他们没办法，只能按规则走程序上法庭走，一趟流程下来，那些不交租的烂人可以免费住几个月左右，所以一定要买房屋保险。
如果是市中心（ City ）的公寓自己往外租，相对比较简单，因为主流租客都是学生，他们一般不敢也不会惹事，万一不交房租，把学生赶走就是了。
而且公寓有保险、有物业，维护的事也不用房东操心，只要房东交钱就行。
如果是郊区的独立屋（ House ）那就麻烦一点，首先得找靠谱的中介，不一定牌子大就一定靠谱，但是大品牌相对比较正规，可靠，信任度高，像 Barry Plant, Ray White 这类的。
另外就是委托中介打理，选房客时最后一定要亲自把关筛选、再做决定，尽量避开印巴、中东一类人，有麻烦的机率会小些。
@木木山高
这是作者 @木木山高 的第 30 篇文章欢迎转发、转载，但请保留全部完整的信息，包括这一部分。希望你能只字不差地读完这篇文章，只字不差地阅读对于每个人都是很重要的一项技能。
我之前在网上发过很多自制视频，经常讲澳大利亚的投资房。
有很多网友，看到视频之后，也会通过各种渠道，比如视频留言、微博留言或者微信私信问我一些关于澳洲投资房的问题。
网友们的问题，经常是五花八门的，问什么的都有，但是有一类问题很普遍。
经常是这样的，网友留言问：我有一套（几套）公寓 Apartment 、独立屋 House 、联排独立屋 Townhouse ，想要出租，应该找谁来管理呢？是通过中介来管理？还是自己管理？哪种模式更好一点？
关于这类问题，我来分享一些自己的想法和思考，首先给结论：投资房当然应该交给中介打理，专业的人做专业的事情。
把自己的时间和精力解放出来，去做对自己更重要、更有益的事情。
比如陪伴家人、陪伴孩子，比如赚更多钱，比如做自己喜欢的事情，钻研自己的兴趣爱好，锻炼身体等等。
对于那些打算自己管理投资房的朋友，首先想请问几个问题：
请问你有全职工作吗？
你是否有很多空闲时间来管理自己的房子？
如果租客要看房，你能随时安排时间带看吗？
不同的租客，每个租客看房的时间不一样，你是否能协调过来？
如果你和你的投资房相隔距离很远，你是否愿意每次开车几十分钟，或开车几十公里，去给租客开门，让租客看房？
如果已经约好看房，你下班之后开车到了指定地点，租客临时取消约定，你是否还能保持心平气和地回家？
你了解你所在的州（城市），所有和租房相关的法律和义务吗？
如果租客不交钱、拖欠房租，你愿意花时间、花精力、花心思和租客纠缠、上法庭打官司吗？
如果租客不交租金，什么时候发通知给租客，什么时候上法庭，什么时候驱逐租客，这些时间点你都清楚吗？
如果租客经常报修家里的家用电器，今天空调坏了，明天电视坏了，后天厕所马桶堵了，你是愿意自己去修，还是花钱请人去修理？
你的房子出租，比如有 10 个人过来看房，有 5 个人表示愿意租你的房子，你会把房子租给谁？
你能分清楚，谁是好租客，谁是坏租客，谁有良好的租房纪录吗？
你是否能拿到租客工作和收入信息，审查他们的个人状况，判断他们是否能按时交得起租金？
租客提交了一系列材料，证明自己信誉良好，你是否有时间打电话去做背景调查（ Reference Check ）？
如果遇到难缠、恶心至极的房客，你是否有经验、有耐心去应付？
你是否有时间，定期去房屋里做常规例行检查，租客退房的时候也要做相应退房清洁，你是否有时间去检查？
类似的问题还有很多，我这里只是举出一些例子，请仔细思考一下我上面说的这些情况。
很多朋友想自己管理投资房，理由就是说中介收取的管理费太高了，想省下这笔钱，或者说中介不靠谱，不负责，收钱不做事，这管理费交得不值。
澳洲现在主流的房产中介公司，房屋中介管理房屋的收费标准在租金的 3%-8%左右，小中介便宜一点，大中介稍微贵一点。
假设投资房租金每周 600 澳币，一年按照 52 周计算。
房租 600 澳币 /周×52 周=一年租金总额是 31200 澳币
租金总额 31200 澳币÷12 个月=每月租金 2600 澳币
中介管理费，如果我们按最贵的 8%来计算：
每月租金 2600 澳币×管理费 8%=管理费 208 澳币
中介管理费，如果我们按最便宜的 3%来计算：
每月租金 2600 澳币×管理费 3%=管理费 78 澳币
主流中介收取管理费标准可能是 5%左右：
每月租金 2600 澳币×管理费 5%=管理费 130 澳币
这三个档次的每月管理费，无论是 78 澳币、还是 208 澳币或 130 澳币，坦白说真的不算贵。
想象一下，房客可以不分时间随时打电话来抱怨热水器坏了、水管炸裂了、电灯坏了、马桶堵了、窗帘坏了、要搬家之类的。
作为房东，你连睡觉、约会、出去旅游心里都不踏实，因为你不知道房客和房子，什么时候会出各种各样的问题。
出租房子的时候，找到顺眼的、懂规矩的优质租客，确实很省事，而且能省很多事情，作为房东，人人都知道，优质租客是可遇不可求的。
但是碰到那种破事情比较多、还会耍无赖、不讲道理、拖欠房租的租客，会让你很痛苦、很纠结、很郁闷可能想要撞墙。
有的房客无论大事小事，都会打电话给房东，让房东来帮忙解决，他们认为这都是房东的职责，有些微不足道的小事，他们宁愿每天无数电话骚扰房东，也不愿意自己去解决。
中介经验多，对付各类租客得心应手，相比之下，如果是房东自己管理投资房，一般没问题，碰到问题就是个闹心。
出租投资房，找中介管理的好处在于他们可以帮忙做背景调查，调查租客的个人财务状况，把那些在黑名单上或者财务有问题的租客自动过滤出去，如果租客拖欠租金或者毁坏房子，他们可以帮你追债、准备材料和帮忙联系保险公司、提交证据申请索赔。
找到一个好的、负责任的中介会帮房东省去很多不必要的麻烦，和花出去的那些管理费相比，我觉得还是物超所值的。
如果你碰到不好或不负责任的中介，完全可以换，问问朋友或看看网友们的经验，货比三家总不会错的。
现在市场竞争这么激烈，每个区都有好几家中介公司，大公司小公司都有，花点时间去实际接触、考察一下。
中介公司规模大小并不重要，大品牌相对比较靠谱，要找个口碑好的中介公司，找个做事认真负责的物业经理（ Property Manager ）。
如果你担心中介多花钱，乱花钱，你可以和中介商量好，关于房子，有任何要花钱修理的问题都要事先通知你，经过你的书面文字同意才可以修理。
如果中介没有经过你的同意，擅自决定修理，你可以拒绝支付相关费用。
在澳洲当房东，如果租客遇到屋内水电煤等设施坏了，申请房屋维修是经常有的事。
碰到这样的情况，中介一般会先和房东联系，说明需要维修的项目和相关报价，然后房东一般会授权中介安排修理师上门维修，结束后，房东支付相关的维修费，或者中介从房屋租金里直接扣除维修费。
有很多人总是担心，中介有没有可能故意说屋里 XXX 坏了，然后让修理师傅上门维修，从中赚取介绍费、信息费、佣金（ Commission ）之类的，修理师和中介联合欺骗房东多花钱。
据身边一些朋友反应，中介安排上门维修是不能收修理师傅任何好处费的，如果有收，必须在合同里面声明，否则是违法的。
这样看来，中介一般不会故意和维修师傅合伙骗房东维修费了，因为中介从中也得不到什么好处，中介每个月从房租里扣除的管理费就是唯一好处。
有的朋友可能会说，我不止 1 个房子，我有好多房子，我有十几套、几十套房子，管理费交多了心痛啊。
这个情况，要我说的话，我只能说，你有十几套、几十套房子，证明你实力雄厚，证明赚钱能力很强，那你就更不应该自己管理了。
你完全应该委托中介，聘请一个物业经理（ Property Manager ）帮忙打理投资房，或者自己成立一个房产管理公司也是可行的。
然后你自己去做你擅长的、收益更大的事情才对，这样才能实现收益最大化啊，而不是每天和房客斗智斗勇，纠缠那些鸡毛蒜皮的小事。
如果你没看清楚这个事情的本质，每天花大量时间去和房客扯皮，最终的结果就是因小失大，你的财富水平就一直停滞不前。
到底是自己管理投资房，还是委托给中介来管理投资房，对于这件事情，很多人往往过于看重节省的那一点点金钱，而忽略了我们应该更加看重的那些东西。
我们更应该重视的东西，包括但不仅限于自己的事业、自由、陪伴家人，自己的兴趣爱好等等。
自己管理投资房，真正的瓶颈和缺陷在哪里呢？
在于付出太多时间、精力和资源，就是我们常说的“心力”。
如果有过经常和租客打交道的体验，很多人可能就只有一个感觉：这点钱都是辛苦钱，拿着卖白菜的钱，操着卖白粉的心。
每个人的心力都是有限的，如果你把心力都放在处理出租房屋那些琐碎的事情方面，那么放在攀爬阶层，多赚钱方面的心力就少了很多。
也就是说，自己管理一个或多个出租房，几乎是没有什么生活质量可言的，如果你真的管理过一个或多个房产，你就明白我说的事情了。
假设你有一套房子要出租，发出广告之后，理论上可能有 20-30 个潜在租客对你的房子感兴趣。
就算有 50%的人会实际来看房吧，那么这 10-15 人来看房。
来之前会在网上问你一堆问题。
这房子好不好？多拍几张照片发我看看？
附近有什么生活设施？有没有大型超市？
来之中会打电话和你说找不着路，坐公交、坐火车在哪一站下？怎么走？
看完房之后，你还得和每个人沟通，看房感觉怎么样？想不想租？租金怎么样？
有没有优惠？租金怎么付？押金交多少？什么时候搬进来？还要沟通合同的细节，等等一系列问题。
房东在挑选租客，同样租客也在挑选房东，两方面都在互相试探，都希望找到一个平衡点。
很明显，这些事都不难，就是破。
都是最琐碎的事情，一堆破事。
每天早上醒来，眼睛一睁，就是一堆破事。
一直到你晚上睡觉闭上眼睛，梦里还是一堆破事。
自己管理一套出租房，所涉及的工作量和法律责任风险就有很多，这还仅仅是一套房子的例子。
如果我们扩大生产规模，有 10 套房子，20 套房子呢？
房产中介公司之所以能够以 3%-8%佣金比例提供服务，其实也是赚不到什么钱的，你想想澳洲人工成本那么高，一套房一个月收 100 多、200 多块管理费，这几乎很难负担公司的人工成本。
中介公司管理费一般不会太高，是因为中介公司在一个地区服务，一般可以管理数百套房产，他们通过规模化来实现盈利。
帮房东打理房子，按月收取管理费，通常只是一个中介获取当地客户和流量的入口，毕竟租赁客户也是潜在的买卖客户，然后把租赁客户转化为买卖客户，这样还能赚取房屋买卖交易的佣金。
中介公司在当地掌握的房源越多、掌握的房东资源越多，证明中介在当地的市场占有率越好，地位就越高，也会形成一股广告效应。
这个口碑一旦传开，那么潜在的转化率就越好，如果某位房东想出售房产，中介都会第一时间知道信息，拿到房源，房源才是中介生存的立命之本。
自己管理投资房这事，可能就只有精力充沛、想省钱的留学生或者本身工作不忙或没有正式工作、而有大量空闲时间的人愿意去做。
一旦工作几年，有了自己的事业，有了自己的家庭，就很难再抽出时间去打理投资房，因为懒得折腾。
有一些人，比如我这样的，长期居住生活在澳洲境外，从北京到墨尔本是距离大概是 9000 多公里，坐飞机直飞的话，大概用时 10-11 小时，如果中途需要转机，用时大概 13-15 小时左右。
还有一些人，自己居住生活的城市和投资房不在同一个地方，比如生活、工作、居住在悉尼，买的房子在墨尔本。
以上 2 类情况，几乎是不太可能自己去管理投资房的，所以交给中介打理是唯一合理选择。
而且通过邮件或电话和中介保持联系，这样也是效率最高的管理方式。
房东这是一份 24 小时随时待命工作，经常付出很多，每个月也就节省了 100 、200 多块澳币。
每个月节省的这些钱，与搭进去的时间和精力相比，简单计算一下，这笔交易明显划不来啊，这些潜在的节省都是微不足道的。
你随便做点什么事情，每月获得的收益都会超过这 100 、200 块澳币。
我们投资房地产，要做金钱的主人，而不是房子的奴隶。
应该考虑的是如何扩张，再多买一套，而不是每天去应付租客琐碎的事情。
聪明的投资者，知道买房、知道投资理财赚钱，了解各种各样的赚钱模式，打造现金流收入系统，每天睡到自然醒，数钱数到手抽筋，然后享受生活，成功击败全国 99.999%网友。
如果要 24 小时待命，去和房客纠缠，应付各种各样琐碎的事情，划不来，也折腾不动。
除了赚钱以外，投资人的时间，是要用来休息和享受生活的、是要用来发现更多投资赚钱机会的，而不是用来应付房客那些破事的。
自己管理出租房，对个人心力消耗太大，想想就觉得麻烦。
而且如果碰到老赖什么的，不是你房东自己能凭一己之力解决的，需要有专业的中介帮出主意，甚至直接出面，帮忙一起应对。
有些人品很差的租客，平时见面看着和蔼可亲，很有礼貌，但是一旦骗取房东的信任，拿到房子，入住之后，翻脸比翻书还快。
现在澳洲的租房相关的法律规定，在很多时候都是倾向于保护租客利益。
每当房东利益受到损害时，如果需要房东自己搜集证据、上庭、举证，你觉得自己做房东，有时间和精力和这些烂人周旋吗？
别为了省中介费，为自己添堵。
租房市场里面，有很多恶心的人，我们一般把这些人称为无赖租客。
这些人租房的时候一般都主动避开中介的房源，专找个人房东的房源，他们找到个人房东出租的房源，利用规则漏洞，然后占房东便宜，不交房租，甚至毁坏房屋。
但是这类恶心的人，一般不太敢跟中介耍无赖，因为如果这些无赖租客和中介耍无赖，中介一般都会留下关于他们耍无赖的证据和记录，以后不管在哪里，无赖租客只要想租房，他们那些耍无赖的记录，都会在背景调查（ Reference Check ）时被调出来，很难再通过正常途径租到房子。
打理房屋出租这个事情，就交给中介来做吧。
找中介并不是 100%省心，但是绝对可以省一大部分心。
所以，投资房的管理费，留给中介去赚吧。
有的人会心疼投资房，担心中介或房客会不爱惜房子，所以总觉得只有自己打理，才会全心全意。
这样的担心可以理解，但是作为房东大可不必抱有这样的心态。
投资房，一旦买好了，完成交割手续，从一开始就不要把它当作自己的自住房，因为你也不可能去住。
应该把投资房，看作是一项资产，一个数字，资产的任务就是为资产所有者赚取利润。
收入-开支=每年的净盈亏。
对于投资房，投入金钱和一些时间就够了。
完全没必要把心和感情也投进去，那样太累了，不值。
再谈一些关于中介打理出租房屋的一些信息：
那些专门做租房市场的中介每年所管理的房子可能有几百套、上千套。
所以他们也不可能保证 100%应付所有情况，如果遇到耍流氓、赖账、不交房租又懂法律的房客，中介可能也拿他们没办法，只能按规则走程序上法庭走，一趟流程下来，那些不交租的烂人可以免费住几个月左右，所以一定要买房屋保险。
如果是市中心（ City ）的公寓自己往外租，相对比较简单，因为主流租客都是学生，他们一般不敢也不会惹事，万一不交房租，把学生赶走就是了。
而且公寓有保险、有物业，维护的事也不用房东操心，只要房东交钱就行。
如果是郊区的独立屋（ House ）那就麻烦一点，首先得找靠谱的中介，不一定牌子大就一定靠谱，但是大品牌相对比较正规，可靠，信任度高，像 Barry Plant, Ray White 这类的。
另外就是委托中介打理，选房客时最后一定要亲自把关筛选、再做决定，尽量避开印巴、中东一类人，有麻烦的机率会小些。
@木木山高
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