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0043 如何维护澳洲投资房以及应对新房客提出的要求
这是作者 @木木山高 的第 43 篇文章欢迎转发、转载，但请保留全部完整的信息，包括这一部分。希望你能只字不差地读完这篇文章，只字不差地阅读对于每个人都是很重要的一项技能。
今天继续分享一些澳洲投资房管理经验，前面先写一些总体的概念和思路，我自己的案例分析放在最后面。
投资房经常收到维修申请，该如何处理？
买了独立屋（ House ）作为投资房的朋友，可能经常会收到中介或租客的维修申请。
什么叫维修申请呢？
就是房屋里东西坏了或者老了、旧了，房客自己联系房东，或房客通过中介联系房东要求维修或换新的。
公寓（ Apartment ）的维修请求可能会少一点，因为澳洲公寓项目每年都会收取高额管理费，所以大部分维修，比如电梯坏了，都是物业直接花钱修了，把总费用分摊给业主，让业主出钱，不会每次发消息来请示业主。
如果房子里面的家电坏了，需要更换，那还是会让房东本人来做决定的。
我的独立屋（ House ），刚买的前几年还好，但是从 2019 年开始，就陆续收到中介的报修请求，比如空调坏了、水管坏了、门锁坏了、地暖坏了、院子里围栏篱笆坏了、窗户坏了、车库电动门坏了等等，反正每次都有各种理由。
我最开始的第一位房客，就是这个房子原来的业主，我们的故事很简单：他把房子卖了，我买了他的房子，他正好需要租房，我正好需要房客，所以就把房子直接租给他了。
这样省去了很多麻烦，他不用搬家，我也不需要打广告找房客，他还是住在原来这个房子里，按月给我交房租。
第一位房客，几乎没有维修申请，我觉得原因就是他住在自己以前的房子里，对一切事物驾轻就熟，相对也比较爱惜，各方面损耗相对小一些，对房间设施也没有那么高的期待和要求。
后来他搬走了，换了新房客，我算了一下，2019 年在房屋维修这一块已经花费了 4000-5000 澳币，大的费用上千块，比如换了一个空调系统，2500 多澳币，小的费用也有几十、几百不等，比如换个玻璃 120 澳币。
相比之下，国内的投资房，维护成本真的很低，几乎可以忽略不计了。
以北京为例，每年就只交一次物业费，一次暖气费（不到 2000 人民币），其他的成本就没了。如果是南方城市，可能连暖气费都省了。
澳洲出租房，碰到类似的情况该如何处理呢？
哪些必须要修，哪些是可以拒绝修理的。
首先来说一个我们大家都会面对心理问题，就是很多朋友都会认为，收到房客或中介的报修申请很倒霉，或者会怀疑是不是中介或房客为了骗钱所以来忽悠我？
我个人认为这样的想法是很正常的，而且推断合理，我相信肯定有的无良中介会联合修理师傅，以各种各样的借口通过维修来赚钱，或者有更恶心的中介联合垃圾房客一起来坑房东的钱。
但是我想说的是，到目前为止，我和我身边的有投资房的朋友，还没碰到这样的恶心中介。
所以大家尽量还是往好的方面去想，不要总是想那些负面的情况。
不要总是有被迫害妄想症，毕竟没那么多人想害你。
换句话说，想赚钱，有不烦的吗？
赚钱都会有些烦恼，既然是买投资房，保养维护这些都属于正常开支，就算是做生意的经营成本吧。
而且，大家应该明白一个事实，因为大多数人买房投资都是买的二手房或老房子，既然是二手的房子、特别是年代比较久远的二手房，就容易出现这样那样的情况。
这个在一开始看房、选房、买房的时候就得有心理准备，买的时候就要有花钱维修的心理准备。
而且独立屋（ House ）要花钱维护，不是单个房子的问题，在网上、微信群里看看大家的讨论，几乎每家每户都会碰到这样的问题。
虽然大家都会抱怨一下，发发牢骚，但是也都习以为常了。
如果买新房，那全部都是新的，维护费用肯定低很多，肯定也省了很多烦心事，但是必须承认，新房价格贵。
新房，这个“新”字，就证明是有溢价的。所有新的东西都有溢价，新车、新房、新婚、新家具、新装修等等都有。
我们投资房产，为了赚钱，在买入的时候价格越低，利润才会越高，我们不为新房支付溢价。
买入的二手房价格比周边新房低 30%，租金回报率差不多，那这省下来的 30%就都是利润了。
所以，当我们收到报修申请的时候，别一听到消息就条件反射是谁谁谁要坑你，没必要这样。
正常情况下，谁也没坑你，可能就是东西坏了，年久失修该换了。
老房子修修补补很正常，一个房子里家用电器那么多，总会坏这个、坏那个，有的房客懒得说、得过且过，有的房客对生活品质有要求，不愿意将就，所以提出维修，也是很正常的事。
如果怀疑房客或中介搞事，那作为房东我们可以要求自己去看一下，看看他们申请维修的东西到底是什么情况？到底坏没坏？
找一个好的房客是非常重要的，之前的文章和视频里也分享过，找房客就得找正常的职场人士、工作稳定，有固定收入或经济来源，这样的人素质相对高一点，不容易把房子弄坏，拖欠租金的概率相对小一点。
下面说说维修，只要是维修，基本就是水管、家用电器、门窗、锁、家具之类的
水管漏水，电器漏电，煤气泄漏了，这些属于紧急维修，是房东必须马上处理的，比如漏电或煤气漏气，如果不及时处理，可能会引起火灾。
还且还得找有相关执照的修理工过来修理，有执照的修理工虽然贵一点，但是相对靠谱很多，别图便宜找那些没有执照的，漏电、漏煤气这些都很关键，万一出问题了，会惹上一堆麻烦。
至于玻璃破损，桌子椅子坏了，空调坏了，橱柜门坏了，这些都属于非紧急情况。
碰到非紧急维修情况的时候，中介会发邮件或打电话和房东商量维修的价格和维修的内容。
碰到紧急维修情况的时候，因为情况紧急，中介在联系不到房东的情况下，有权马上安排修理工到场处理，以免导致更严重的后果。
另外维修的时候是中介找人过来修还是房东找人过去修，这个都可以，完全看房东自己的选择。
如果你在当地已经固定生活过一段时间，有自己认识的而且合适的水管工、电工、修理工等等，那你可以自己找人过去修理，如果没有合适的人选，那你可以同意中介安排人去修理。
或者你也可以在 Airtasker 网站（类似于国内的 58 同城）上发布消息，有的修理工就会报价、联系你并且商量上门修理的时间。
至于有的房东会担心，中介安排的修理工价格会不会贵很多？
我自己的经验是，中介安排的人价钱也不贵，就是正常的市场价，自己找的人也未必便宜。
有的时候网上修理工报价比中介的报价还贵。
给一个建议，如果你要自己找人修理的话，就尽量找房子所在地那个区附近的修理工，这样修理工的上门费会便宜点，因为距离近、时间短，所以上门维修费便宜。
我们出租房子的时候挑选中介，并不是看他们怎么给你省钱，中介管理费高低只是一个维度。
还要看中介是否负责，是否会甄别租客，会不会帮你定期检查房屋状况。
房东和中介应该保持良好的关系，好的中介在处理日常事物的时候都会给房东一些合适的建议，帮助房东做出合理的判断。
对于二手房，看房买房的时候就应该问中介，哪些是一定要修的，哪些是可以暂时不用修的。
好的中介了解房子的情况，他们就会告诉你什么是要列在广告上的，什么是不用列在广告里的。
举个例子，比如空调，地暖，如果很旧，你又不想维修，那么就应该在出租广告上和合同上说明这些家用电器是无法使用的，房客对此也没有期待。
既然提前就在合同里说明了，房客也知道，这样坏了房东也没有义务维修，那维护成本也会低一点，当然这样的话房租也会相应便宜一点。
车库门也是，一般的电动车库门平均 1-2 年要做一次维护，如果提前说了车库门是手动的，这样就不需要修了。
其他注意事项：
（ 1 ）电路，水管和煤气等都是一定要修的。
必须请有执照的修理工上门修理，千万不能找没有执照的。
因为一旦出问题，不但保险公司会拒绝赔偿。
万一房客受伤了，房东可能会吃官司，这个钱不要省。
（ 2 ）关于物品更换，老的东西是要换的。
比如微波炉坏了那就换个新的，这样房客觉得有新东西用，住得也很开心，到时候涨租金的时候，也顺理成章，有正当的理由。
适当的更新换代一些新的家用电器，这样有利于每年提高租金。
（ 3 ）维修的开支每年是能报税的，可以抵扣一些税费。
（ 4 ）投资房说到底就像是经营一个生意，找到平衡点是很重要的。
什么生意都有投入，钱还是花在自己的房子上，房客是带不走的。
房客也知道，各方面都修好了，房租也要涨了。
在之前这篇《 0026 为什么接受这一对新房客？关于澳洲出租屋管理，纯技术干货分享》文章里，详细介绍了我的房子接受一对新房客的理由。
现在回头来看，当时接受这对房客还算明智的选择，因为当时正好是维多利亚州疫情最严重的时刻，墨尔本市持续封城（ Lockdown ），我是在封城的间隙接受了他们。
如果当时没接受这一对房客，那接下来 4 周的封城（ Lockdown ），各种出行限制和隔离，看房又极其不方便，不知道多久才会进来新房客，我的投资房得空置至少 4 周时间，损失可能会更多。
这个事情也让我明白一个道理，疫情特殊时期，降低对于租客或租金的期待（实际租金并没有降低），如果有合适的人选，就果断接受，总比长期空置要好。
在租客搬进去之后，我收到中介的邮件，列出了一个维修清单：
（ 1 ）院子的围栏坏了，需要修复。
（ 2 ）浴室的墙皮掉色，要维护。
（ 3 ）浴室玻璃门的玻璃裂开了，要更换。
（ 4 ）浴室地板开裂。
（ 5 ）水龙头关不紧，有滴水。
（ 6 ）客厅门帘坏了。
（ 7 ）屋顶排水沟树叶太多，需要清理。
（ 8 ）房间灯泡不亮了，需要更换。
我仔细看了一下中介描述的情况，（ 1 ）院子围栏坏了，这个涉及到和邻居直接的关系，因为家家户户都是带有小院的房子，木质围栏把两家隔开了，更换围栏是两家分摊费用，所以同意更换。
（ 3 ）和（ 4 ）这两项涉及到房客人身安全问题，也同意维修，第（ 8 ）项换灯泡也不贵，所以同意更换。
另外的（ 2 ），（ 5 ），（ 6 ），（ 7 ）这四项，我感觉不是那么紧急的需求，也不影响居住和使用，那就暂时不动。
比如（ 5 ）和（ 6 ）这两项，等过一段时间，彻底坏了，不能用了，再统一更换，效果可能更好一点。
另外再提示一下，购买自住房，带不带游泳池都无所谓，游泳池确实可以提升家庭生活品质，也会显得整个房子高端大气上档次。
澳洲几乎所有的高端住宅，都是带游泳池的，有的土地面积大，甚至还带有网球场。
悉尼上千万澳币的海景豪宅，除了无以伦比的海景，可能还带有私人码头。
越高端的住宅，就有越高端的配置，这样才能显示出豪宅的尊贵感和稀缺属性。
投资房，慎选带游泳池的房子，因为维护成本会很高。带泳池可能看起来很爽，但是维护的花费可能让你欲哭无泪。
所以有经验的人士在选择投资房的时候，都会避开带泳池的房子。
带游泳池，确实可以提高房租，比如无泳池的房子租金 100 澳币 /周，有泳池的房子租金 130 澳币 /周。
租金仅仅提升 30%，但是维护成本绝对大于 30%。
维护成本高了，房东获得的收益自然就下降了。
所以不要泳池可以减少支出，增加收入，同时也给房东减少很多烦心事，这才是明智的选择。
最后附上一张墨尔本水费账单，下次分析一下房屋持有成本吧。
@木木山高 2021.10.26
这是作者 @木木山高 的第 43 篇文章欢迎转发、转载，但请保留全部完整的信息，包括这一部分。希望你能只字不差地读完这篇文章，只字不差地阅读对于每个人都是很重要的一项技能。
今天继续分享一些澳洲投资房管理经验，前面先写一些总体的概念和思路，我自己的案例分析放在最后面。
投资房经常收到维修申请，该如何处理？
买了独立屋（ House ）作为投资房的朋友，可能经常会收到中介或租客的维修申请。
什么叫维修申请呢？
就是房屋里东西坏了或者老了、旧了，房客自己联系房东，或房客通过中介联系房东要求维修或换新的。
公寓（ Apartment ）的维修请求可能会少一点，因为澳洲公寓项目每年都会收取高额管理费，所以大部分维修，比如电梯坏了，都是物业直接花钱修了，把总费用分摊给业主，让业主出钱，不会每次发消息来请示业主。
如果房子里面的家电坏了，需要更换，那还是会让房东本人来做决定的。
我的独立屋（ House ），刚买的前几年还好，但是从 2019 年开始，就陆续收到中介的报修请求，比如空调坏了、水管坏了、门锁坏了、地暖坏了、院子里围栏篱笆坏了、窗户坏了、车库电动门坏了等等，反正每次都有各种理由。
我最开始的第一位房客，就是这个房子原来的业主，我们的故事很简单：他把房子卖了，我买了他的房子，他正好需要租房，我正好需要房客，所以就把房子直接租给他了。
这样省去了很多麻烦，他不用搬家，我也不需要打广告找房客，他还是住在原来这个房子里，按月给我交房租。
第一位房客，几乎没有维修申请，我觉得原因就是他住在自己以前的房子里，对一切事物驾轻就熟，相对也比较爱惜，各方面损耗相对小一些，对房间设施也没有那么高的期待和要求。
后来他搬走了，换了新房客，我算了一下，2019 年在房屋维修这一块已经花费了 4000-5000 澳币，大的费用上千块，比如换了一个空调系统，2500 多澳币，小的费用也有几十、几百不等，比如换个玻璃 120 澳币。
相比之下，国内的投资房，维护成本真的很低，几乎可以忽略不计了。
以北京为例，每年就只交一次物业费，一次暖气费（不到 2000 人民币），其他的成本就没了。如果是南方城市，可能连暖气费都省了。
澳洲出租房，碰到类似的情况该如何处理呢？
哪些必须要修，哪些是可以拒绝修理的。
首先来说一个我们大家都会面对心理问题，就是很多朋友都会认为，收到房客或中介的报修申请很倒霉，或者会怀疑是不是中介或房客为了骗钱所以来忽悠我？
我个人认为这样的想法是很正常的，而且推断合理，我相信肯定有的无良中介会联合修理师傅，以各种各样的借口通过维修来赚钱，或者有更恶心的中介联合垃圾房客一起来坑房东的钱。
但是我想说的是，到目前为止，我和我身边的有投资房的朋友，还没碰到这样的恶心中介。
所以大家尽量还是往好的方面去想，不要总是想那些负面的情况。
不要总是有被迫害妄想症，毕竟没那么多人想害你。
换句话说，想赚钱，有不烦的吗？
赚钱都会有些烦恼，既然是买投资房，保养维护这些都属于正常开支，就算是做生意的经营成本吧。
而且，大家应该明白一个事实，因为大多数人买房投资都是买的二手房或老房子，既然是二手的房子、特别是年代比较久远的二手房，就容易出现这样那样的情况。
这个在一开始看房、选房、买房的时候就得有心理准备，买的时候就要有花钱维修的心理准备。
而且独立屋（ House ）要花钱维护，不是单个房子的问题，在网上、微信群里看看大家的讨论，几乎每家每户都会碰到这样的问题。
虽然大家都会抱怨一下，发发牢骚，但是也都习以为常了。
如果买新房，那全部都是新的，维护费用肯定低很多，肯定也省了很多烦心事，但是必须承认，新房价格贵。
新房，这个“新”字，就证明是有溢价的。所有新的东西都有溢价，新车、新房、新婚、新家具、新装修等等都有。
我们投资房产，为了赚钱，在买入的时候价格越低，利润才会越高，我们不为新房支付溢价。
买入的二手房价格比周边新房低 30%，租金回报率差不多，那这省下来的 30%就都是利润了。
所以，当我们收到报修申请的时候，别一听到消息就条件反射是谁谁谁要坑你，没必要这样。
正常情况下，谁也没坑你，可能就是东西坏了，年久失修该换了。
老房子修修补补很正常，一个房子里家用电器那么多，总会坏这个、坏那个，有的房客懒得说、得过且过，有的房客对生活品质有要求，不愿意将就，所以提出维修，也是很正常的事。
如果怀疑房客或中介搞事，那作为房东我们可以要求自己去看一下，看看他们申请维修的东西到底是什么情况？到底坏没坏？
找一个好的房客是非常重要的，之前的文章和视频里也分享过，找房客就得找正常的职场人士、工作稳定，有固定收入或经济来源，这样的人素质相对高一点，不容易把房子弄坏，拖欠租金的概率相对小一点。
下面说说维修，只要是维修，基本就是水管、家用电器、门窗、锁、家具之类的
水管漏水，电器漏电，煤气泄漏了，这些属于紧急维修，是房东必须马上处理的，比如漏电或煤气漏气，如果不及时处理，可能会引起火灾。
还且还得找有相关执照的修理工过来修理，有执照的修理工虽然贵一点，但是相对靠谱很多，别图便宜找那些没有执照的，漏电、漏煤气这些都很关键，万一出问题了，会惹上一堆麻烦。
至于玻璃破损，桌子椅子坏了，空调坏了，橱柜门坏了，这些都属于非紧急情况。
碰到非紧急维修情况的时候，中介会发邮件或打电话和房东商量维修的价格和维修的内容。
碰到紧急维修情况的时候，因为情况紧急，中介在联系不到房东的情况下，有权马上安排修理工到场处理，以免导致更严重的后果。
另外维修的时候是中介找人过来修还是房东找人过去修，这个都可以，完全看房东自己的选择。
如果你在当地已经固定生活过一段时间，有自己认识的而且合适的水管工、电工、修理工等等，那你可以自己找人过去修理，如果没有合适的人选，那你可以同意中介安排人去修理。
或者你也可以在 Airtasker 网站（类似于国内的 58 同城）上发布消息，有的修理工就会报价、联系你并且商量上门修理的时间。
至于有的房东会担心，中介安排的修理工价格会不会贵很多？
我自己的经验是，中介安排的人价钱也不贵，就是正常的市场价，自己找的人也未必便宜。
有的时候网上修理工报价比中介的报价还贵。
给一个建议，如果你要自己找人修理的话，就尽量找房子所在地那个区附近的修理工，这样修理工的上门费会便宜点，因为距离近、时间短，所以上门维修费便宜。
我们出租房子的时候挑选中介，并不是看他们怎么给你省钱，中介管理费高低只是一个维度。
还要看中介是否负责，是否会甄别租客，会不会帮你定期检查房屋状况。
房东和中介应该保持良好的关系，好的中介在处理日常事物的时候都会给房东一些合适的建议，帮助房东做出合理的判断。
对于二手房，看房买房的时候就应该问中介，哪些是一定要修的，哪些是可以暂时不用修的。
好的中介了解房子的情况，他们就会告诉你什么是要列在广告上的，什么是不用列在广告里的。
举个例子，比如空调，地暖，如果很旧，你又不想维修，那么就应该在出租广告上和合同上说明这些家用电器是无法使用的，房客对此也没有期待。
既然提前就在合同里说明了，房客也知道，这样坏了房东也没有义务维修，那维护成本也会低一点，当然这样的话房租也会相应便宜一点。
车库门也是，一般的电动车库门平均 1-2 年要做一次维护，如果提前说了车库门是手动的，这样就不需要修了。
其他注意事项：
（ 1 ）电路，水管和煤气等都是一定要修的。
必须请有执照的修理工上门修理，千万不能找没有执照的。
因为一旦出问题，不但保险公司会拒绝赔偿。
万一房客受伤了，房东可能会吃官司，这个钱不要省。
（ 2 ）关于物品更换，老的东西是要换的。
比如微波炉坏了那就换个新的，这样房客觉得有新东西用，住得也很开心，到时候涨租金的时候，也顺理成章，有正当的理由。
适当的更新换代一些新的家用电器，这样有利于每年提高租金。
（ 3 ）维修的开支每年是能报税的，可以抵扣一些税费。
（ 4 ）投资房说到底就像是经营一个生意，找到平衡点是很重要的。
什么生意都有投入，钱还是花在自己的房子上，房客是带不走的。
房客也知道，各方面都修好了，房租也要涨了。
在之前这篇《 0026 为什么接受这一对新房客？关于澳洲出租屋管理，纯技术干货分享》文章里，详细介绍了我的房子接受一对新房客的理由。
现在回头来看，当时接受这对房客还算明智的选择，因为当时正好是维多利亚州疫情最严重的时刻，墨尔本市持续封城（ Lockdown ），我是在封城的间隙接受了他们。
如果当时没接受这一对房客，那接下来 4 周的封城（ Lockdown ），各种出行限制和隔离，看房又极其不方便，不知道多久才会进来新房客，我的投资房得空置至少 4 周时间，损失可能会更多。
这个事情也让我明白一个道理，疫情特殊时期，降低对于租客或租金的期待（实际租金并没有降低），如果有合适的人选，就果断接受，总比长期空置要好。
在租客搬进去之后，我收到中介的邮件，列出了一个维修清单：
（ 1 ）院子的围栏坏了，需要修复。
（ 2 ）浴室的墙皮掉色，要维护。
（ 3 ）浴室玻璃门的玻璃裂开了，要更换。
（ 4 ）浴室地板开裂。
（ 5 ）水龙头关不紧，有滴水。
（ 6 ）客厅门帘坏了。
（ 7 ）屋顶排水沟树叶太多，需要清理。
（ 8 ）房间灯泡不亮了，需要更换。
我仔细看了一下中介描述的情况，（ 1 ）院子围栏坏了，这个涉及到和邻居直接的关系，因为家家户户都是带有小院的房子，木质围栏把两家隔开了，更换围栏是两家分摊费用，所以同意更换。
（ 3 ）和（ 4 ）这两项涉及到房客人身安全问题，也同意维修，第（ 8 ）项换灯泡也不贵，所以同意更换。
另外的（ 2 ），（ 5 ），（ 6 ），（ 7 ）这四项，我感觉不是那么紧急的需求，也不影响居住和使用，那就暂时不动。
比如（ 5 ）和（ 6 ）这两项，等过一段时间，彻底坏了，不能用了，再统一更换，效果可能更好一点。
另外再提示一下，购买自住房，带不带游泳池都无所谓，游泳池确实可以提升家庭生活品质，也会显得整个房子高端大气上档次。
澳洲几乎所有的高端住宅，都是带游泳池的，有的土地面积大，甚至还带有网球场。
悉尼上千万澳币的海景豪宅，除了无以伦比的海景，可能还带有私人码头。
越高端的住宅，就有越高端的配置，这样才能显示出豪宅的尊贵感和稀缺属性。
投资房，慎选带游泳池的房子，因为维护成本会很高。带泳池可能看起来很爽，但是维护的花费可能让你欲哭无泪。
所以有经验的人士在选择投资房的时候，都会避开带泳池的房子。
带游泳池，确实可以提高房租，比如无泳池的房子租金 100 澳币 /周，有泳池的房子租金 130 澳币 /周。
租金仅仅提升 30%，但是维护成本绝对大于 30%。
维护成本高了，房东获得的收益自然就下降了。
所以不要泳池可以减少支出，增加收入，同时也给房东减少很多烦心事，这才是明智的选择。
最后附上一张墨尔本水费账单，下次分析一下房屋持有成本吧。
@木木山高 2021.10.26
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