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在实践中，物业法凌驾于合同法之上，无论物业公司服务如何，业主物业费必须支付，一分不能少。业主对物业不满，只能联合起来换掉物业公司，团结一心的难度可想而知。
物业费纠纷案例很多，所以拖欠支付物业费，不出意料就是业主败诉。
但是，业主被起诉的同时，可以反诉。先去查物业公司有没有服务你小区的资质。
去 [住房和城乡建设局] 申请信息公开，要求答复该小区对物业公司的投标、开标、评标的备案信息。就是这个物业公司，凭成为你这个小区的物业公司。
当初物业公司入住的时候，有没有《招标公告》、《中标公告》、《中标通知书》、《物业管理中标证明》等书面材料。
如果有这些材料，从这些材料里挑毛病，这种暗箱操作的文书，总能挑出点问题。怎么挑毛病，只能说具体问题具体分析。
如果没有这些材料，这个物业公司就没有服务（你小区）的资质，无权对该小区业主收物业费。
反诉诉求 1：请求法院确认该物业服务合同无效。
这条是釜底抽薪，威力极大，但不要抱太大期望，只有极少数、不合法的物业公司才会有这个致命漏洞。
如果上面这条反诉不够硬，就从物业公司的服务上找麻烦。众所周知，物业服务上的漏洞就像筛子一样。
反诉诉求 2：请求法院判令物业公司出示与业主共有的经营收益情况，并返还属于业主的公共收益；
反诉诉求 3：请求法院判令物业公司出示该小区的物业服务细节，包括服务履行情况、物业雇佣人员、物业收费项目、物业收费标准、物业收费明细、维修资金使用情况；
反诉诉求 4：请求法院认定物业公司未按照《普通住宅小区物业管理服务等级标准》履行物业服务合同的事实；
反诉诉求 5：请求法院判令物业公司出示小区规划停车位、停车场、车库的经营情况；
反诉诉求 6：请求由物业公司承担本案诉讼费用。
怎么找物业公司在服务上的麻烦，就不用我教了吧。反诉的本意就是：告诉物业公司，本业主不好惹。跟本业主好好谈谈，不然“玉石俱焚”，双输。
我讲一下我当年斗物业公司的事。
22 年 9 月某天早晨，我帮在装修的朋友送点材料，把车停在他小区内的一处空地上，半个小时后出来发现车被锁了。物业公司说我停车的地方是个租出去的停车位，我“违规”占用了，要支付 15 块钱违约金才给开锁。于是和物业公司发生了“激烈争吵”，其中一个物业经理阴阳怪气说：你买的房子就是你的了。
疫情那段时间，因为频繁封控，流行一个保安的笑话：有的业主很过分，有了房产证，就以为房子是他的了。
他就是这个意思，我被这个物业经理的话彻底惹恼了，马上付了 15 块钱违约金，我决定给他点颜色看看。
当天去 [城市建设档案馆] ，(出示我朋友的购房合同和身份证)拿到了这小区的规划设计图，仔细对比了一下我停车的位置，那里的规划就是一片空地，是公共区域。物业公司私自划成停车位对外出租，拿到了物业公司违规的证据之后，当天赶在法院下班之前，去法院递交了立案材料，我朋友开车，我再副驾上码的起诉状。
立案之后，物业公司几次上门赔礼道歉求我们撤诉。一直到开庭前，我和朋友见好就收，和物业公司达成调解： 1 阴阳怪气的物业经理被开除了 2 赔了我朋友若干礼品并免了部分物业费， 3 逐步清退所有的私划停车位，租金全退。
13 条回复 • 2024-06-13 17:02:57 +08:00
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Felldeadbird 9 天前
感谢楼主的分享，都是宝贵的经验。
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whileFalse 9 天前 via Android
嫌政府服务不行就能不交税吗
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woodfizky 9 天前
要是有一半的业主有 OP 一半的硬气和执行力。。
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itskingname 9 天前
希望大家起诉以后不要撤诉。现在法院起诉之所以流程那么长，那么慢，就是因为太多人先起诉再撤诉，导致法院知道即使快速响应也没有用，到时候法官律师浪费了大量时间，原告撤诉了，就做无用功了。所以整个诉讼流程被拉得很长。让真正想起诉的人被耽误了大量的时间。
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sagaxu 9 天前
我们小区刚投票改组业委，换的新物业第一件事就是物业费涨价 40%
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Leonkennedy2 OP @whileFalse 一口一个为业主服务
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YY 8 天前
@itskingname #4 法院也不怎么希望判吧 都希望撤诉和解省事
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tuangouzi 8 天前
感谢楼主，楼主是如何懂得这一系列操作的？大部分人遇到这种事情，很难有这么专业的处理方式
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wxm 8 天前
牛逼
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Leonkennedy2 OP @tuangouzi 我本来想做律师的，考过两次司考，后来因为种种原因放弃了，还是敲代码来钱快点。
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EarthChild 7 天前
@whileFalse #2 那物业姓党吗？
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qq1147 7 天前
楼主你好，我是原帖的发帖人，感谢你的分享
我的想法其实很简单，我也不是刁民，为享受的服务付费是天经地义的事，但是我们的诉求也仅仅是得到与付出的费用相匹配的服务，为了自己的合理诉求去斗争也绝对不会退缩，后续我会继续更新的，感谢！ |
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