卖房咨询，有卖房朋友经验的朋友来聊聊

[erwin985211]

郑州二环内的刚需房，17 年交房，三室一厅，房本 93 ，实得面积 68 ，还是高层 32 层，说实话这房型还有配套确实没啥竞争力。。。。

一年前就挂在中介，当时没想着急卖，就挂了普通价格，中介也不上心，最近合计了一下正式决定卖了，跟中介聊了一下，订了一个他认为好出手的价格，当初中介给我信心很足，也配合交了钥匙，也是贝壳必看好房。想着中秋、十一至少能有个真心愿意谈价的买家，谁知道一个看房的都没。（有一个应该是中介强拉过来的，看了不到两分钟就走了）。

跟中介聊聊，理由就是买房人少这些，我的价格已经是同区域同房型最低了，中介也建议再等等先别急着降价什么的。想着多挂几家中介，去其他中介公司一问，说已经在贝壳上架就不用再挂了他们都能带看。现在也不知道该什么办了，能接受继续降价，但是市场价格是多少真的一脸懵。

房子肯定是要卖的，家里没人愿意住，最多冬天有暖气的时候住住，虽说房贷也没几年了（ 32 年到期），但是房贷加物业费这些一个月就要开销 5k ，自己的工作也不稳定，现在还在失业。不想为了根本不住的放在付钱了

有没有过来解惑一下，是不是换个中介经理，我也在各大论坛发帖什么的尝试自己找买家，没有啥效果，来问的都是小中介。

[Laobai]

没有卖不出的房子，只有卖不出的价格

[hfJ433]

装修好，自己不住的话，尝试租出去，放中介那去出租，自己找租客也行，这样能回来一些收入

至于卖房，同步进行就行，等有买家了，你再协商退租，这样两手准备，不知道你觉得是否可行

[erwin985211]

@hfJ433 今年还卖不出去考虑出租了，能缓解一下房贷压力。

[SURA907]

这种事情说到底就是价格问题，我堂姐在郑州附近的一个小县城做中介，按她的说法，那个县城好一点的地段均价 88 折左右才有人看房，成交基本都 84 、85 折的样子

[erwin985211]

@Laobai 这事说的轻巧，关键是知道卖出去的价格是多少呀，同区域最近都没有成交的房子。根本没有给我参考对象

[SURA907]

不过我这个也是过年时候的消息了，不知道现在的情况怎么样

[Laobai]

@erwin985211 参考同小区相似或同户型近期成交价打八折，如果近期本小区没有成交，那么参考附近成交价打 6-7 折。打折后让中介给你拍短视频推广，很快就能卖，我就是这样卖的，舍不得降价那就自己留着吧。

[erwin985211]

@SURA907 要说均价，我的已经最低了，这才是我迷茫的点，中介的意思跟我的想法一致，现在根本没有想着买房的人，都是捡漏心态的，你定多低他都不满意。我现在需要遇见一个真正有购房需求的人，了解他的目标价

[akorn]

支付宝资产证明里有个固定资产评估，那个数据挺准的。成交范围，上下差不了 2%。如果真想卖，就按它给的中间价加 1 、2 个点挂吧。

[asdjgfr]

22 年我把老家的房子挂上去了，定价是我认为当时很合理的价格，不高也不低，挂的期间去看的人其实不少，但是 99%的客户只是去看了都没有砍价之类的事儿，其中有个北京回老家的一刀砍了 20 多 w ，不过是全款，犹豫很久没谈拢。最后成交的买家砍了 10 多 w 。现在回头看如果当时没有最后成交的那个买家，我也没卖给全款的老哥，这房子就砸手里了，少说现在得亏个四五十吧。买方市场没办法

[vorabend]

不能看挂牌最低，让中介查下同小区同户型最近成交的价格，你这就在那个基础上便宜几万差不多就是你能卖的价格了，不过也看装修情况，装修好一点也能多卖点。

[vorabend]

@erwin985211 实话现在市场都是捡漏的心态，二手房都差不多是骨折出了，真正刚需首先考虑的是新房或者二手毛坯了。

[cs10086]

去小红书和抖音上挂一下。 直接交易还能省点中介费。

[Suaxi]

本小区同户型找不到最近成交价的话，就抽时间买上两包好烟，去附近的房产中介公司找老哥聊天，多聊聊，小区附近的大致价格和实际情况你心里就有数了，贝壳已经是必看好房的话，继续推推看再做调整

[yidev]

降价, 一直降, 无人问津就是价格贵了.降到有人约谈为止

[ZAN0029]

要不在这说说价格和小区呢？ v2 也有很多实力老哥，上次交易区的车秒无

[letwewell]

正常吧 现在新房子产品更好，愿意买房的人要么买新的，要么捡个大漏的心态

[zkroc]

32 层太高了

[litchinn]

68 平的三室一厅？郑州普遍是这样的吗
感觉这房型没人买才是正常的

[peteretep]

房本 93 ，实得面积 68 ，狗日的开发商不当人啊

[myarsenal]

别卖了，房价准备 v 了

[jasonchen168]

现在本来就是一年行情最差的，可能明年更差……

[nomansky]

不快点卖就等钝刀子割肉，一年后看发现亏的更多

[vorabend]

@litchinn 所以叫刚需房，有钱的都去改善房了，四代宅得房率一百多不香嘛

[shakaraka]

@erwin985211 #8 说白了还是不够低

[402124773]

我能问一下，当初的购入价，现在的挂价吗
@erwin985211

[csrocks]

挂牌价没有参考意义, 问中介最近的成交价.

你 32 楼要是顶楼的话价格在成交价基础上还得再继续减, 很多人买房根本不看顶楼.

[eod]

多少钱都打了水漂，唉

[erwin985211]

@litchinn 以前的房子就这样，百分之 75 得房率都算不错了

[erwin985211]

@myarsenal 我也在幻想呀，家里人都不同意卖

[erwin985211]

@peteretep 以前的房子都这样，所以二手房难卖呀，现在随便一个新房得房率都是 120 130 的，

[erwin985211]

@eod 不是我买的，是我爸在毕业之前就买好的，贷款我还，我总共住的时间不超过一年，这房子一年空置得 10 个月，所以想卖了

[erwin985211]

@csrocks 我这个小区半年都没成交了，我是让中介给我估的价格，

[burymme11]

老哥，你卖的太晚了。。现在是跌倒成交量都没了。
越来越多的卖家觉的价格太低，亏太多，干脆不卖了。
越来越多的买家觉的房子就是个坑，未来预期不好，干脆不买了。
前几年真是最最后卖房的机会。

[erwin985211]

@burymme11 没办法，以前父母根本不同意卖房，现在我失业才松口。我最近陪朋友看了新房，老房子真没一点竞争力，现在唯一希望就是找到一个缺钱又急需房的人。我同小区也有一个急卖的，价格定的很低，挂了三个月下架了我以为卖掉呢，问了中介才知道没人看，卖家想想就不卖了。人跟人差距就在这，聪明的人能快进快出没这么多顾虑。

[erwin985211]

@myarsenal 新房确实 v ，其实都没降价，但是人家送的多呀，现在新房恨不得给你 130 的得房率，房本面积一样，实用面积大一倍，我附近的新房一直就没降价，它们通过房型这些隐性降价

[lpe234]

可以问问中介，搞个必看好房之类。排名会靠前，带看率也会多一些。
但是，房价很难说啊，大概率还是挂的贵了，或者也看机缘吧。我之前的房子，买的 140 左右。挂了 120 ，当时心气比较高，认为我们房子的位置好。当时买的时候，价格就比其他位置的贵一些。
当时小红书咨询过一些卖过房的人，好多都在讲：一定要看好第一个意向客户的人。
后面价格一直降，然后第一个意向客户，报价 102 ，当时想着低于 110 不卖。就没怎么聊。
后面换了一个中介，结果完全不上心。又换回第一个中介了。给弄了个必看好房，其实最开始也是弄的必看好房，零零碎碎有带看，但是没人有聊的意向。后面继续降价，然后 85 出了。

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参考下吧。其实前面没卖，主要是担心中介两头骗，还在幻想万一价格再涨一些呢。后面发现报价越来越低。当时挂牌的低价大概在 100 左右吧

[movition]

断舍离，继续降 1 - 2 成看看

[erwin985211]

@lpe234 我现在已经是必看好房了，卖房都这心态，刚查了数据郑州挂盘的房子有十几万，成交 4 万。。。我现在也不懂，但是从我跟中介聊的情况下现在卖我这种刚需房，就没人看房，想两头骗都没有空间。你是怎么换中介的，房子下架重新上吗，我去其他中介都说已经上架的房子他们的数据都是通的

[kcerty]

@erwin985211 #36 我最近看了下二手房，OP 的房子我绝对不会看。得房率不行，六十几平太小了，还超高层。。唯一说得过去或许是地段，如果地段也不行，那就真完了

[erwin985211]

@asdjgfr 22 年还是上升期，肯定不能跟今天比呀

[leaveeel]

@erwin985211 缺钱缺房也不一定要买你的，二十多平的公摊占不少钱了，现在到处都偷面积送面积的有公摊的二手房根本卖不掉，只能挂得房面积的价格，但是税物业取暖都按房本算的，这部分又是扣分点。你现在单价是最低的但减掉公摊面积再算单价可能就不划算了。
你算算要卖的总价多少，现在能买到什么样的新房次新房，或者得房 70㎡左右的现在什么价。不能光看自己附近的，价格贵几万块、三环的也是竞争的盘。
房子都说不买了实际大城市成交还是很多，没人来看就是有其他更有吸引力的盘在附近。

[erwin985211]

@kcerty 没办法呀，是我我也不看，那个时候的房子就这样，要不是守着二环边，旁边有地铁站，还得在腰斩。15 年的之后的房子建的都挺奇葩的，武汉还有个 65 层得房率不到 70 的房子呢，那个时候的心态不一样，买房的时候我都没毕业，一听房贷要 5k ，我都一直劝我爸别买，那个时候经济上行期，大家对未来都乐观

[o0]

我是去年卖，今年卖。

建议看看同户型成交价格，然后再看目前挂的最低梯位价格段。
然后就是你房子的不利因素，比如说楼层、朝向、噪音，老旧装修，等等问题。
智能门锁密码直接交给中介方便带看，做好清洁，现在买房刚需居多，关注点很多都在颜值这些表面功夫（所以串串房也有市场），但不要去搞串串房。
买家视角挑的要么是最便宜的房子，要么就是有优势的房子。

放弃幻想，特别是小红书之类的平台，对立更严重，都是想卖高价和想捡漏的。

最重要的，不要把中介当成敌人，他是和你一起促成交的。

[erwin985211]

@o0 我也同意，中介也不是洪水猛兽，但是我感觉我现在的中介（或者我那一片的中介）都挺摆烂的，可能是生意确实差，好多中介都是贴钱上班的，

[erwin985211]

@leaveeel 我那一片没有什么好盘，小区差不多都是那几年建的，都是这种超高层低得房率的房子，所以我这一片成交率低的吓人。很多中介都是半年都不开张

[o0]

@erwin985211 这么说的话，你要确认一个事情，就是所在区域是不是真的很差，小区每个月成交几套，现在这个行情，我这边也有区域是基本没有流动性的，不是价格因素，这种就是最难的。

[guanhui07]

现在房子太多了

[deepsae]

前年在北京把房子卖了，挂的价格和小区最低相同，基本上没人看，然后一狠心，比小区最低还低 20%，然后一个月就成交了。
现在来看，现在 2026 年 10 月的挂牌价已经是当时 2024 年成交价的 60 ～ 70%了。
所以，唯一的因素只有价格。

[hanzhu2026]

是我我就不卖了 当做自己的根据地了 反正没几年就到期了 提前还贷都没性价比了 也就 5 年就没房贷了 忍忍吧。

[nuo7mi7]

@myarsenal #21 不会是从这个数据得出来的吧；国家统计局：9 月份一线城市商品住宅销售价格环比继续上涨 二三线城市环比降幅总体收窄

这也只是一线城市慢慢企稳，等一线城市涨起来，二三线只会跌的更惨

[rrubick]

我之前看房子就是学住兼用：
学区居中，小高层，两梯四户，不临路无底商。最后比心理价位高了几万但是没办法，孩子着急上学用。
先试试出租吧。

[richardwuu]

三四线城市, 你知道我关注的中介现在怎么好卖房子的吗
第一种就是主卖新房的, 几乎都是洋房, 带你到开发商那里看最近成交, 比最近成交低几万块, 还比这个成交楼层好
第二种中介, 拍短视频, 给一个无法拒绝的价格, 加上他推广, 就能很快卖掉, 基本几天, (这里分房子, 像上边那种洋房次新的, 降价不会多, 老房子基本骨折价)

一个月整个市场二手房就卖二三百套, 中介怎么不摆烂呢,
这种情况下, 还有炒房客呢, 他们比你更懂什么房子好卖值钱, 搞精装修, 甚至精装修都相比前几期甲醛房都升级为品牌了还包售后,

以上是我关注自个家城市看房两三个月的了解到的情况

[richardwuu]

@richardwuu 另外之外的另外, 如果你关注一个城市新房只能卖洋房的情况下, 所有的高层都会非常难卖了, 33 层 10 年房子,卖个 3-5k, 3-40w 总价三房,几乎回到 15 年以前价, 洋房基本 6-9k, 能卖到 70-90w, 完全的分化市场

[RuriSmzk]

我在无锡的房子一样的情况，也是 30+的高层，因为这点被中介（同贝壳）狠狠压价。。也可能不是中介的原因，市场可能就这样吧。。总之就是非常贱卖，最最最低价挂了一个多月，刚刚卖掉了，卖之前挂了一年吧，有带看没出价，而且还有恶心的别的中介来各种套你底价。。卖掉立刻有别的中介来关心你，哎呀，怎么这个价就卖啦，就过来搞你心态。总之这个行业烂烂的，一点不想再碰房产这东西

[uxstone]

趁早卖掉换成黄金

[unco020511]

一样的，现在二手房是真难卖

[Chinchilla500]

坐标广东中山，2019 年买了一套 110 平 140w + 车位 13w ，当年还是 5.88%的利率。2021 年 10 月份左右 158w 房子+车位打包卖掉，算下来亏 30w 离场，一天没住过还是毛坯房。现在 2026 年 10 月在贝壳上看成交价是 95w 左右，真狠，拿在手里就是一天天亏钱，把心一横卖了吧。

[ynkkdev]

@erwin985211 #5 坐标深圳，前房东小区挂牌均价 460w ，他挂 400w ，三天卖掉

[hwangyi]

同小区已经有价无市了，看全市同价位的，那些是你的竞争对手。从房型，位置对比看看，如果是你买会觉得价格合适不，没有说明要在降低点，至少要突出性价比才容易卖。

[yifan86]

我也是在烦恼，手里的诺基亚 N71 当年水货市场加价买的，现在闲鱼上挂多少钱合适？大佬们也帮忙看看。

[fengye0509]

出租吧，现在不好卖

[tomyark123]

32 层。。。现在高层评价太差了。面积小反倒是其次。

[Cruzz]

可怕，93 平套内才 68 ，还做了个 3 居。

[moomhxy]

之前抖音上经常看到有几个网红中介卖房的，想卖的话可以找一下这些中介，他们的流量不错，卖房比较快。不过也是靠低价来吸引客户的，真想卖的话要做好大出血的打算，可以先联系联系看看股价

[junie365]

别想那么多，就价格，你只能不断调低价格，但是别太频繁，我当初卖房子的时候，六楼里的顶楼，没有电梯，还没有阁楼，基本上除了刚需一族，其他人想不到什么购买的理由，最后也是一直在调低价格，当时中介还很惊讶，为啥要调低，肯定会有人买的，因为那时候房地产泡沫还没刺破，不过我心里也知道就算房地产火热，但是这套房确实也不好卖，结果第三次调低价格之后，终于被卖出去了，这还是房地产限购的年代，要是现在，我估计要打骨折才能卖得出去😂。

[myarsenal]

@nuo7mi7 因为中午广州海珠公众号给我推了一篇文章《广州房价七连涨》，哈哈

[lpe234]

@erwin985211 #39 下架重新上的。当时还想着那个中介不靠谱，谁知换了一个更不靠谱。

[aaa0009]

多降低点，一次到位，肯定有人要的

[sumonian]

先租出去 多找几家中介试试看

[luoshengdu]

@erwin985211

月开销 5k ，物业费按 2 元算，一个月也就是 300 多的杂费。月供 4700 左右

我认为你先别降价了，如果必须卖，那不止要参考你那片区，要看郑州市跟你差不多的小区的售价。刚才查了一下，安居客总结二环圈子售价 8000-11000/平米，

你要把房价和房子当成一门生意来看，你想套现拿空间换时间，别人等价格是想拿时间换空间，低周转率的生意要求 20%毛利很正常，房产是低周转率的资产，在当前基础价亏损 20%出售，你是否愿意？ [11000×93×0.2=204600 再降贰拾万]

如果能拖着，就先放租吧。减少亏损面。别人租 2300 ，你放租 2000 元，每年也就是少收 4000 元左右租金，如果是刚需房可能有学区，签 3 年左右长租还算好放租吧。放租 6 年也就是亏 2-3 万，到时已经熬过最难的时间段了。

当然现在每月 5k 的开销收租+房客承担管理费杂费，剩余 2.5k 缺口每年 3 万块确实挺难的。 即便是跑外卖 跑网约车除去用度应该也是很艰难


建议：你不要用模糊的给了建议价、到论坛放租、换中介、没人看房 [经济不好是事实，难道大家都不过了，去自杀吗？生命在于折腾] 这种自我陶醉的感情叙事。你这是真金白银的亏损，你需要列出数据，看赤裸裸的金钱亏损，才有决心做出减少损失的利弊衡量

[huyi23]

刚卖房，20 年买的，上个月卖的，赚 20%，在当下这个环境，算满意的了，位置成都，上面所有人说的方法都是错的，其实定价不是看同小区，也不是看同面积，你要把你自己想成买房的人，然后把你的房子包装成你的需求，让中介帮你推房源，看价格，然后你在制定你的价格，如果你的房源比别人好，甚至可以稍微加点价。
其次，卖房真的看人，我的房感觉是被人求着买走的，因为我的定价我自认为是买家要买同样条件里最优的

[ota]

能賣就儘早賣吧。我看了日本的公寓有 2 年了，一直沒下手，就是因爲大部分資產也是不動產，腰斬心疼。現在又跌了 10%了。也有點堅持不住了。實在不行就乘人民幣大漲的時候出手，去置換日本的公寓出租自住都是絕佳的選擇，中國的房地產用 8 年時間就已經走到日本房價崩盤的成績了，後期不敢想象。你可以關注下法拍房，價格更接近市場的反應。説白了，國家按住了頭部中介公司，拉了價格紅綫，所以大家都在觀望猜忌房價的底部。其實還遠遠沒到底部。
就跟人民幣已經放開中間價一樣，升值換外部穩定的決心已經鐵板釘釘了。1000%的概率是會走日本的廣場協議老路，并且死的比日本更慘的 60 年+大通縮。父母一輩子省吃儉用+你這輩子白白打工+下一代無子無孫來換的。

[V2WT]

25 年亏了 200w 出手的...现在看了下价格更低了..

[SoulSleep]

24 年卖的一套，当时小区里平均都挂 110 115 ，我直接 105 可议，最后 101 1 周成交，现在回头看，挂 85 都没人问

[KillPaul]

@erwin985211 又是一个被父母坑的。没办法，真想卖就继续降，没什么好说的。否则就是明年、后年你看着越来越低的价格心想当初还不如卖了。

[LessWu]

没有只升不降，也没有只降不升的波浪

[Tango666]

千万别听上面那些说出租的，要卖就别出租，可以找本地做的比较好的卖房主播试试。

[jamin1006]

我也是刚卖掉，最开始也是想着不亏本的价格卖，但买家给的价格越来越低，最后卖掉价格跟 16 年买的价格差不多，相当于亏十几万利息了，如果没人住还是卖掉，就当处理负资产了

[zuokanyunqishi]

关键是你卖了亏多少?19 买,23 年卖,亏损 40 多,挂了一个多月,运气好卖出去了.如果亏得太多,不如留着租出去,房贷就到 32 年,也没多久了,将来给你留个在郑州的地方..