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minglanyu
V2EX  ›  问与答

买一套二手房,有什么需要注意的地方吗?

  •  
  •   minglanyu · 2019-02-24 10:44:19 +08:00 · 3677 次点击
    这是一个创建于 2133 天前的主题,其中的信息可能已经有所发展或是发生改变。

    朋友马上就要买二手房,准备结婚,马上就要见房东和中介。

    列了一些需要注意事项:

    1. 房产证与身份证是否真实,有无抵押,是否合法。
    2. 房屋总价,目标 110 万,先抑后扬,表明资金紧张。
    3. 房屋后续流程及费用详细,物业杂费是否结清,租客何时搬走,家具如何处置。
    4. 最后交中介费和订金。

    说话好听的 V 站老哥们。

    除了以上,买二手房还要其他需要注意的地方吗?

    16 条回复    2019-02-24 17:53:16 +08:00
    ylsc633
        1
    ylsc633  
       2019-02-24 10:49:47 +08:00
    战略性马克
    dudukee
        2
    dudukee  
       2019-02-24 10:56:22 +08:00 via Android   ❤️ 1
    对于正规中介,1 3 他们都会帮你处理好,家具什么的和卖家协商。
    谈判靠自己,中介基本不会帮压价,他们目的只是为了促成成交,所以节奏要靠自己掌握。房源小区成交量不火的话,多抻抻,不要着急签合同。
    pcteams
        3
    pcteams  
       2019-02-24 11:00:21 +08:00 via Android
    主要还是看当地政策。有些地方有网签程序,可以避免问题房;或一房二卖等问题。
    sephinh
        4
    sephinh  
       2019-02-24 11:28:17 +08:00 via iPhone   ❤️ 1
    核对所有信息,房屋情况介绍,砍价,砍价,砍价,拿出你能想到的所有方法砍,砍完定不定才涉及物业,租客,家具问题,中介费用最后谈,签合同最好给中介费流个尾巴,作为监督
    sephinh
        5
    sephinh  
       2019-02-24 11:28:53 +08:00 via iPhone   ❤️ 1
    另外记得所有约定都写到纸上
    9151
        6
    9151  
       2019-02-24 11:29:29 +08:00
    有没有户口
    mogutouer
        7
    mogutouer  
       2019-02-24 12:01:27 +08:00   ❤️ 2
    注意税费谁出,如果未过 5 年或者房主有二套房产,税费会多一两个点,也就是两三万块钱。
    银行贷款夫妻职业注意不要写跟房屋交易有关的职业,会被拒贷。
    订金是订金,中介费是过户后给房东首期的时候给,不要提前给中介费,过户成功了再给。
    二手房还有一个维修基金要去物业查是否欠费,这里也有一笔钱要清。
    家具中介合同上有清单,可以签合同时去清点。
    还有水电煤是否欠费之类。
    james2012
        8
    james2012  
       2019-02-24 12:04:27 +08:00   ❤️ 1
    房东户口卖方后多久迁走,该房屋是否挂过人(咨询周围邻居),买房其实是个专业活,
    房屋周边环境,如空气和噪音环境如何,楼房隔音如何,有的老房子楼上放个屁楼下听的一清二楚,出行停车买菜是否方便。
    supersadmin
        9
    supersadmin  
       2019-02-24 12:07:18 +08:00   ❤️ 2
    1.中介费最好先谈好,我买二手房时,快交押金了,然后谈中介费,不给任何折扣,我直接走人了。
    2.房屋内的原有家具、电器之类的,如果需要留下的,在清单上列好。
    3.留点尾款,最后全部搞定结算尾款,我买房时,卖家把水龙头都拆走了。
    4.能写下来的就写下来。
    shpdnx
        10
    shpdnx  
       2019-02-24 13:25:10 +08:00 via Android   ❤️ 3
    顶楼不要买(夏天热,漏水),
    一幢楼两边(东面,西面)不要买,
    有没有地下室(车位),
    要买朝南的(有阳光),
    一楼不要买,脏,素质差的人会把灰尘弄下来。
    之前的住户有大病(传染病等等)
    夜茑住过的房也不要买。
    买三楼,四楼。
    桢查一下邻居的素质是否很差。
    厕所是否直接朝大门(需要改造)
    找一个会砍价的之前做过房产中介的朋友一同去看房签合同。
    8e47e42
        11
    8e47e42  
       2019-02-24 14:58:13 +08:00   ❤️ 2
    砍价应该以合理的手段和方式,如果太过分,都 9102 年了,我是房东直接会说不卖,真的是浪费彼此时间。
    我想说一个我遇到过的试图和我砍价结果小订全部损失+交易取消的例子。

    去年的时候我们挂出了一套房子,因为是比较贴近刚需市场的房子,中介带了几波人以后马上就有一个中介说他有客户想买。一见面聊了一下,我们发现这人买家目前没有稳定工作,主要购房的资金来源是拆迁安置款,TA 给我们的口号是,今天签约,明天就付清,连贷款都不会有,但是唯一交换条件是希望稍微压一点价格。

    因为图方便(毕竟国内买房也没有律师帮你盯着,不像海外都是丢给 solicitor 做的),我们平时都很忙,也真的懒得来盯着合同交割什么的,很合理的给了 6 个月利息等价的折扣,应该是非常合理了。到了付小定的时候,买方说拆迁安置款还没有到位,要 XX 天才会到帐,但是希望先把合同给签了,只愿意付 1/2 的小定,中介帮腔说他知道那片拆迁差不多下个月拆迁款就能到了,没问题的,天真的我们居然同意了,在只收了 1/2 小定的情况下先签了小合同,约定 14 天以后补充大签订主合同。

    14 天后,买家如期付清小定,并约定 1 个月以后签订主合同,这次又说拆迁款还没有到啊 etc,这次突然提除去 5%的小定以后,出付 65%的房款,贷款 30%。然后和我们说如何如何困难,如何如何惨,我们基于好心同意了方案。

    20 天后,中介突然约见,对方拿了了 35%的房款过来,提出了一个更不可思议的要求:先给我们 35%的房款,然后希望先让我们给钥匙,让他们住进去,因为买方现在没地方住(被拆迁),又不肯租房子,所以寄居在有钱亲戚家。中介不断帮腔,让我们给他们钥匙,理由是:房产证上都还是你们的名字,而且你看人家多可怜都没地方住。我们拒绝,房子精装不到 1 年,款项交割和之前说的也完全不一样。最后不欢而散。

    1 个月期满,我们去催款,对方只带了 50%房款,并且告诉我们,因为 ta 没有工作,所以贷款最少还要 6 个月才能到位,并且请求提高贷款比例。并重申了一次想先住进来:你看你们房子也空着,不如让我先住进来。中介说:对啊对啊,真香。我们威胁要进行法律流程,买方很不情愿的补齐了应缴的 65%房款,然后开始挑刺:“你们粉刷的颜色我不喜欢,居然是白色的墙,多死气沉沉的啊。”并且开始压价,ta 的口号是:我们也贷不出这么多钱,你要么给我们便宜一点,要么你就别想收到这个钱。要求再便宜 5w。中介说:那就便宜点卖呀。

    僵持了又一个月,对方继续坚持说不给便宜就不继续执行合同,你们也别想卖。我们果断开始了法律流程,很省心,委托一下律师,一套流程走下来 2000 块,买方违约,小定 5%归我们,合同终止,都不用见面撕逼,律师全部搞定。然后我们换了个中介重卖了一次,交易顺利,还莫名其妙多了 5%小定。后面那个中介告诉我们:前一个中介和那个客户是亲戚,如果真的被他们住进去了,拖到什么时候就真的不好说了,细思极恐。

    这里也提醒大家注意,买方也好,卖方也好,慎重寻找与中介关系特别紧密的交易方,真的比较容易出现问题。我也听过中介收了卖方钱坑买家的。还价也要按照合理方式还,不然真的是偷鸡不成蚀把米,也浪费彼此时间。
    freedomSky
        12
    freedomSky  
       2019-02-24 15:50:54 +08:00 via iPhone
    如果肯定要装修,房子装修老旧的通常会便宜点儿吧。
    买房子不能只看房子本身,小区环境也很重要(物业也算,比如我们这里车位管理混乱切不透明)。
    不但要看小区的位置,自家房在小区里的位置也要注意一下(比如我现在住的,离的近的一个门外面是最空荡的马路,要去离超市、菜市场近的门口走路要将近十分钟)。
    gancl
        13
    gancl  
       2019-02-24 16:13:30 +08:00
    请问能做阴阳合同来少交税吗? 和卖家约定减少合同上的价格,这种可行吗?
    zzj0311
        14
    zzj0311  
       2019-02-24 17:10:36 +08:00 via Android
    谈钱肯定只能靠自己了,毕竟中介费都是按比例收的,中介当然希望越贵越好,良心一点的最多不煽风点火提价
    manwings
        15
    manwings  
       2019-02-24 17:11:21 +08:00
    你列出来的那些是最最基本的。最重要的是,要看看房子里面有没有漏水,有没有烂摊子当你住进来要收拾。小区环境怎么样,是否当住进来能带来享受的体验(而不是凑合)

    小区的物业非常重要。
    小区周边环境非常重要,买个菜要十里地,那就累死人了。
    房子有没有带学位,结婚意味着 2 年左右会有小孩,到时候上学就是一个问题。如果不带学位,那么 2 年后会非常辛苦。

    关于怎么买,怕受骗什么的,我感觉这个是非常基础的事情,找一个可靠的中介,他们会帮你们操心的。

    希望可以帮到你。
    cs4814751
        16
    cs4814751  
       2019-02-24 17:53:16 +08:00
    @gancl 可以 签补充协议
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