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pengqiuyuan
V2EX  ›  北京

[北京购房] 集体产权能不能上车

  •  
  •   pengqiuyuan · 2019-11-20 12:23:26 +08:00 · 8194 次点击
    这是一个创建于 738 天前的主题,其中的信息可能已经有所发展或是发生改变。
    北京亲戚(靠谱)介绍的内部项目,周末准备 money 首付 60%,目前还再犹豫中,求知风险、注意事项
    
    关于这个项目介绍:
    
    0、海淀北部北京 5 环、环 6 之间
    1、集体建设用地、单位职工公寓、联合开发建设、使用权 40 年、集体房本
    2、民水民点集中供暖,燃气入户
    3、重点学区(如 101 中学),北京户口可以就读重点学校
    4、北京户籍可以平移户口(本人不是)
    
    优点
    便宜,10000 多 /m2
    
    缺点
    个人理解,没有产权,只有使用权( 40 年)
    
    我目前了解到的 
    0、新《土地管理法》删除了原法第 43 条关于“任何单位和个人进行建设,需要使用土地,必须使用国有土地”的规定
    1、北京市住建委发布《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见(试行)》
    2、重磅!北京市集体建设用地的小产权房正式上市! 
    3、重磅!集体土地有望入市小产权房的春天来了? https://baijiahao.baidu.com/s?id=1620647980724534179&wfr=spider&for=pc
    
    
    第 1 条附言  ·  2019-11-21 10:05:01 +08:00
    ```
    昨天我说找个这方面的专家,我把问题的聊天内容给大家分享下,希望有帮助

    结论就是:不建议买、风险大。如果想买尽量买小的

    关于帖子里面的村集体用地(集体产权),个人理解(参照截图 02 )
    1、转归国有(转变为国有性质,那么他盖出来就是我们很多人称的商业公寓)
    2、留归村(集体用地,就是我们说的小产权房)

    我的打算:介于不买与买一个最小的(自己住),没收掉也不会损失太大 。 目前还没有决定好。

    问题:
    1、这个项目是否合法 (集体建设用地、单位职工公寓、联合开发建设、使用权 40 年、集体房本),是否是私自建设的住宅楼
    2、合法的话,房子是否可以买(第一套房),目前是自住,如果能升值可以卖掉。
    3、买了这种小产权房,北京的首套房还能不能享受到贷款权益
    4、这种房子有没有升值空间,考虑国家对集体产权的政策
    5、项目里面提及的内容,北京户籍可以平移户口 ,可以就读他们村子的重点学校,是否可行。
    6、如果我把房子卖掉了,购买者能不能享受到这个上面两个权益(从合法操作的角度)。
    7、和开发商签合同的时候,有没有需要问清楚的问题。
    8、从合同上以及国家法律上看,这个房子遇到国家规划拆迁有没有补偿,能有多少。
    9、项目先收取 60% ,2020 年 12 月 交付的时候收取 40% ,会不会有风险,开发商跑路。

    解答(截图,我按照语音顺序放的):
    02
    02
    04
    07
    07
    08
    09
    10
    11
    12
    14
    15
    15
    16

    ```
    72 条回复    2019-12-19 21:49:09 +08:00
    Lavventura
        1
    Lavventura   2019-11-20 12:34:57 +08:00   ❤️ 4
    这么说吧,北京现在这个位置的小产权商住也就这个价,但严谨个人买卖,中介貌似有办法,能忽悠一个是一个。
    你这个,看你介绍的情况,区别不到哪去。

    想明白两个点:

    1、自己住的话,将来还改善吗?改善的话,你确定你的房子有人买吗?就算有人买,你确定能增值吗?
    2、自己买了不住的话,你确定能租的出去吗? 就算租出去,一个月能租 4000 吗?

    被坑的开端往往都是,我有一个靠谱朋友,我有一个感情特好的亲戚。
    vain
        2
    vain   2019-11-20 12:39:32 +08:00   ❤️ 1
    风险很低,参考昌平香堂
    noahzh
        3
    noahzh   2019-11-20 13:19:25 +08:00
    没有产权房子不值钱,所以就没有便宜一说。
    kyuuseiryuu
        4
    kyuuseiryuu   2019-11-20 13:26:00 +08:00
    法律不是你说了算,没有永久产权,都别上车。等哪天你跪下来都要抓你。
    unmois
        5
    unmois   2019-11-20 13:30:23 +08:00
    慎重,以后真要收走了 你跪下来哭天喊地也没用
    optional
        6
    optional   2019-11-20 13:49:57 +08:00 via iPhone
    所以都是为了升值,房住不炒没人信
    pengqiuyuan
        7
    pengqiuyuan   2019-11-20 14:23:42 +08:00
    谢谢大家,我想的是买个 40 平米的小一居自住,真的要收走那就收走吧,,40 万好像也能接受,当然有补偿也好。我去找个律师具体咨询下。
    subpo
        8
    subpo   2019-11-20 14:30:36 +08:00
    北京 40 万买个房子还能有重点学区和北京户口?
    如果这两个能实现,别说 40 年使用权没产权,就算是只有 1 年使用权都有人抢吧。
    subpo
        9
    subpo   2019-11-20 14:33:39 +08:00
    @Lavventura #1 40 平稍微装修下在北京租个 4000 很好租吧。
    价格才 1w 一平,不说物权法支不支持 40 年把人赶出来,就算赶出来也是血赚了
    pengqiuyuan
        10
    pengqiuyuan   2019-11-20 14:37:44 +08:00
    我还忘记说了一条:公寓,精装修,拎包入住,新房
    g5hdyd
        11
    g5hdyd   2019-11-20 14:38:56 +08:00
    你都别说这个玩意儿了,北京的 70 年的“酒店式公寓”转手都死费劲了!你要是一直想住 40 年,可以买。重点学区你听听乐乐得了~~
    tyhunter
        12
    tyhunter   2019-11-20 14:39:11 +08:00
    @subpo 明明 LZ 说的前提是北京户口才能有重点学区
    Lavventura
        13
    Lavventura   2019-11-20 14:39:19 +08:00
    @subpo 看位置吧。
    subpo
        14
    subpo   2019-11-20 14:40:19 +08:00
    @tyhunter #12 好吧,我瞎了...
    Lavventura
        15
    Lavventura   2019-11-20 14:40:48 +08:00
    我遇到身边好几个朋友同事,想在当下入手小产权公寓,劝不住,那就相信自己判断吧。
    Lavventura
        16
    Lavventura   2019-11-20 14:43:01 +08:00
    另外,我不太懂这种房子为什么会有首付 60%,最新政策公寓除了个人无法购买外,也是要求全款的,如果你有渠道走了贷款,现在认房认贷,以后再想买正常产权的,上车就更难了。
    pengqiuyuan
        17
    pengqiuyuan   2019-11-20 14:46:25 +08:00
    @Lavventura 我没有想过要贷款,可以全款。本来是准备考虑个 90 平的,你们都劝退,我现在也只敢想想 40 平米左右了,那天收走了就收吧,不至于太亏。 这两天找个律师咨询下风险、是否涉及违法
    pengqiuyuan
        18
    pengqiuyuan   2019-11-20 14:47:08 +08:00
    交房子的时候付剩下 40%
    bengcaca
        19
    bengcaca   2019-11-20 15:06:28 +08:00
    商住其实应该比这个更靠谱一点吧。商住的好歹还是有证的,至于规避方式,注册公司或者个人满五唯一&全款应该也是可以买的。
    再靠谱,只要无证,这个未来可能都是大坑。
    hinate
        20
    hinate   2019-11-20 15:16:12 +08:00
    难道楼主说的西小口?这边有公租房...
    tomlee0201
        21
    tomlee0201   2019-11-20 15:23:42 +08:00
    很多人没看清这句“便宜,10000 多 /m2”

    如果是比市场价便宜 1 万多,比如市场价 6W,现在卖 5W,那就别买。
    如果是价格就是 1W 多,那这么好的事上哪里找去啊,赶紧捡个大的买了
    liuyx7894
        22
    liuyx7894   2019-11-20 15:30:29 +08:00
    40w,使用 40 年,一年 1w 块钱,你就当租房 一月平坦下来不到 2k,买下来直接出租你反而每月赚钱,前提是稳定,不会给拆掉
    liuyx7894
        23
    liuyx7894   2019-11-20 15:33:17 +08:00
    更重要的是这个房子占不占首套资格,就我了解这种应该不占, 那不是血赚....
    Raymon111111
        24
    Raymon111111   2019-11-20 15:34:02 +08:00
    产权不明的房子不买
    pengqiuyuan
        25
    pengqiuyuan   2019-11-20 15:35:01 +08:00
    @hinate 不是,在北清路华为北京研究所比较近,去西二旗后厂村都不远
    @tomlee0201 我开始也是这么想的,附近的正常商品房房价挺贵的,就是比较便宜。
    pengqiuyuan
        26
    pengqiuyuan   2019-11-20 15:39:07 +08:00
    @liuyx7894 我理解的也是租了 40 年,还有就是没有产权,只要使用权,没资格再房管局登记,也不能贷款,谈不上首套吧
    Raynard
        27
    Raynard   2019-11-20 15:41:20 +08:00
    孩子上学需要父母工作-房子-社保-户口 都在一个区,房子要在划片内


    所以不考虑孩子上学的话这个价格挺合适的,哪怕你买了租出去呢。。
    laoyur
        28
    laoyur   2019-11-20 15:41:34 +08:00
    前不久的清理 中~端~人~口 事件了解下?
    Light3
        29
    Light3   2019-11-20 15:43:04 +08:00
    村里拆迁建的把..
    我现在租的就是 这样的房子 人一家 3 4 套房子 都是租的 但是严禁个人买卖 买卖需要和大队商量
    其实你要是这个村子的人 也无所谓 但是你不是这个村子的人 所以 以后涉及到别的东西 我觉得会很麻烦.
    ccoming
        30
    ccoming   2019-11-20 15:43:11 +08:00
    @laoyur 我算是看懂了,其实不是哪个层次,都想清理一波。原因大概是嫌人多太挤了吧。
    tufeiyuan
        31
    tufeiyuan   2019-11-20 16:01:07 +08:00
    @pengqiuyuan 现在还有吗? 40 万的话 我真的想买。。。
    Suvigotimor
        32
    Suvigotimor   2019-11-20 16:33:30 +08:00
    我个人觉得你说北京户籍可以平移,重点学区...那是不是平谷,密云的也可以这么操作然后上重点学校?
    PbCopy111
        33
    PbCopy111   2019-11-20 16:34:45 +08:00
    @pengqiuyuan #7 我当初买房不慎,买了一个小产权房,十几年下来也没办法办理房本。开发商跟土地供给方有矛盾,所有一直没有办理土地证。这都是买完房以后的好多年才知道的。户口可以放进去,只不过警察那里需要说明情况,反正这么多人都这样,警察就给办了,上学什么的都不耽误,但是没法卖房是肯定的。
    只不过买房的时候便宜,十几年的租金也早就回本了。据说拆的时候仅仅给补偿,不会按房子价格给,这就不知道了。
    ajaxfunction
        34
    ajaxfunction   2019-11-20 16:39:42 +08:00
    第一点:没有产权的房子 100%无法办理正规房贷,如果中介说可以贷款之类的,小心高利贷,套路贷。
    第二点:如果房子拆迁或收回,最多按原价退回
    第三点:没有产权的房子户口上学肯定有问题
    第四点:物业费,水电费,取暖费要贵很多

    为什么我这么清楚呢,因为现在住的就是这种房子,不过不在北京。
    love
        35
    love   2019-11-20 16:42:25 +08:00 via Android
    收走的可能性非常小,但是小产权根本不增值,如果你一辈子就住那了那才可以搏一搏
    love
        36
    love   2019-11-20 16:46:02 +08:00 via Android
    @ajaxfunction 你这个是商住楼吧?我这边没产权的住宅楼水电物业什么的都一样
    pengqiuyuan
        37
    pengqiuyuan   2019-11-20 16:58:06 +08:00
    @tufeiyuan 是单位职工公寓,好像没有卖
    @Suvigotimor 项目介绍原话是:北京户籍购房者可以平移落户 ;北京户口可就读重点学校 。 我目前还没结婚、没北京户口,暂时还考虑不了
    @PbCopy111 这个项目就是集体产权房,只有集体房本。
    @ajaxfunction 第一点:不需要房贷,可以全款。第二点、拆迁的话,我也不知道 第四点:项目说的是民水民电,2.5 元 /m2 的物业费 ,有暖气燃气具体多少也不知道
    @love 你也是北京的小产权房吗
    pengqiuyuan
        38
    pengqiuyuan   2019-11-20 17:01:33 +08:00
    @tufeiyuan 我要是没翻车,再告诉你,目前还不知道
    alex0721
        39
    alex0721   2019-11-20 17:05:08 +08:00
    @pengqiuyuan 可以留个 wx 么,我也想了解下
    alex0721
        40
    alex0721   2019-11-20 17:07:37 +08:00
    @pengqiuyuan 我的 wx:d2FuZ3JhbjM2MzU=
    lylsh1993
        41
    lylsh1993   2019-11-20 17:31:25 +08:00 via iPhone
    前一阵不是有新闻,清理小产权房,然后有人闹么
    lylsh1993
        42
    lylsh1993   2019-11-20 17:31:32 +08:00 via iPhone
    北京
    Phariel
        43
    Phariel   2019-11-20 17:38:24 +08:00 via iPhone
    如果你能承担几十万的风险(就当股票被割韭菜了)就闭着眼睛上车
    Otho
        44
    Otho   2019-11-20 18:07:18 +08:00
    不稳,之前了解的很多都是这种纠纷,如果不是很心疼钱,买来住住也是可以的。住 10 多年就回本了。
    won
        45
    won   2019-11-20 18:23:51 +08:00 via Android
    昌平今年强拆的小产权还少么,拆迁补贴只跟原业主有关,跟买房的没半毛钱关系,一堆人哭死哭活的也没人管。
    小产权和集体产权不一样,后者你去该单位入职,就可以过户了
    love
        46
    love   2019-11-20 18:24:29 +08:00 via Android
    @pengqiuyuan 哎我杭州有个小产权 50 万买的十几年了不涨价,血亏。还好地点很好好租,每月 3k 收入,只能希望以后别被国家收了。
    won
        47
    won   2019-11-20 18:27:43 +08:00 via Android
    很多老国企都有集体产权房,如果企业没倒闭,内部员工可以过户。如果企业倒闭了,谁占着就是谁的,见过很多老人占多套房,也不敢出去旅游,出租还要经常去看看有没有换锁
    wangleineo
        48
    wangleineo   2019-11-20 18:55:52 +08:00
    小产权方不是刚被没收了一批吗?
    flowerains
        49
    flowerains   2019-11-20 19:54:20 +08:00
    小产权房还敢买?

    有这闲钱做点别的不好吗
    Torpedo
        50
    Torpedo   2019-11-20 19:59:59 +08:00
    这点钱,不如直接理财。除非自主
    dai640
        51
    dai640   2019-11-20 20:07:41 +08:00 via iPhone   ❤️ 1
    参考最近的 H_K,才 20 多年的基本法都废了,这种擦边球的风险产物还是不碰为上,并且最近的 3000 多户的小产权不是一样端了。可能你的亲戚是靠谱的,但这个政策不是他说了算啊。
    anoninz
        52
    anoninz   2019-11-20 20:59:43 +08:00
    40w 40 平米,40 年。。。
    一年 1w 的租金,一个月能租到 2k 以上都是赚钱。。
    能住满 40 年的话,听起来绝对值得
    whatisnew
        53
    whatisnew   2019-11-20 21:52:15 +08:00
    前几天才发生了强制拆小产权的事
    lijunnan
        54
    lijunnan   2019-11-20 22:14:48 +08:00 via Android   ❤️ 1
    一个认识人在帝都某近郊盖了一栋别墅算上装修,花了不到两百万,说是和村长是亲戚,关系老铁了。没有批地批文,装修好住了不到三年就被强制推平了。
    kakukaiki
        55
    kakukaiki   2019-11-20 23:31:53 +08:00
    @vain 这反话被你说的
    国内不让看这方面的信息 香堂文化村那边闹得很厉害了
    augustheart
        56
    augustheart   2019-11-21 09:04:59 +08:00
    @tyhunter 就算北京户口都没那么容易弄到重点学校的学位的……反正小产权想想就好。
    augustheart
        57
    augustheart   2019-11-21 09:11:53 +08:00
    小产权房抱着住 10 年回本,多住多赚的心思吧。将来拆的时候,如果你是村民、单位员工什么的还好说,如果不是,自求多福。按照现行规定,小产权就是个黑洞。
    国内政策方面,目前来看人民日报环球时报还真就是少数几个不乱解读的媒体,百家号的文章就别看了。无良自媒体全在那,质量还不如头条 uc 呢。
    注意看你自己引用的第二条里面的三个字:租赁型,体会上级精神。(自认是改革开放的弄潮儿的话就随便了)
    Livin1991
        58
    Livin1991   2019-11-21 09:18:28 +08:00
    深圳小产权很多的啦 宝安有的村自建房比房地产小区都牛皮 我看过一个村委直接在小区内修了个人工湖 整得跟香蜜湖似的
    augustheart
        59
    augustheart   2019-11-21 09:21:19 +08:00
    @tomlee0201 北小产权就是这个价啊。某些地铁站门口每天都有人在发广告,所以完全不存在捡便宜的……
    我在北京这么多年只碰上一个便宜:六年前我姑妈(北京人,5、60 年代技术人员支援北京建设过来的)的房拆了之后补了一套,问我要不要,但是要全款 120 万,南三环。可惜我当时完全拿不出来,砸锅卖铁都拿不出来,要不当年真就砸锅卖铁了。
    pengjl
        60
    pengjl   2019-11-21 09:49:08 +08:00
    看楼主你是不是刚需,小产权基本只能自住适合没什么钱的人上车,有能力的话还是推荐上商品房
    pengqiuyuan
        61
    pengqiuyuan   2019-11-21 10:19:38 +08:00
    @pengjl 目前犹豫中,不想背 10 年的房贷生活,北京生活压力他太大。

    ```
    1、入手这个小产权新房全款 60 w 不到 ,离上班地方远( 25 公里)。只为了解决在北京的住的问题(租房感觉像流浪,没有幸福感),可能以后也解决不了北京户口(积分落户估计也轮不到自己),目前没结婚没小孩
    2、北三环附近首付一个里上班地方近的二手老破小 50 平米左右(有 150 万积蓄再银行躺着)。
    ```
    fcoolish
        62
    fcoolish   2019-11-21 10:28:19 +08:00
    感谢分享,我了解到这些我也觉得不要买。
    不怕一万,就怕万一。
    Lavventura
        63
    Lavventura   2019-11-21 11:11:04 +08:00
    @pengqiuyuan 不要害怕背贷款,你能贷下来的额度,银行也是根据你的流水批下来的,现在不像以前能弄那么高的杠杆了,就算不按揭,你每个月能省的下来钱?

    离上班 25 公里,北京,相信我,体验真的不如租房,长年累月的通勤,你会怀疑人生的。
    除非能保证以后每次换的工作能近一些,但这事不完全取决你...
    Lavventura
        64
    Lavventura   2019-11-21 11:15:19 +08:00
    作为一个普通外地来京上班的老百姓,我个人是持悲观心态的,类似这种便宜,不可能会轮到我,北京真正优势的资源永远是肉少狼多,还是不要觉得天上掉馅饼比较安全吧。
    shingoxray
        65
    shingoxray   2019-11-21 12:12:16 +08:00
    不建议买,因为没产权。
    60 万,不如钱做他用,在公司附近租房住。我觉得上班近和比不流浪比起来更幸福。
    如果真的在意自己的房子,你的积蓄可以在北京找一个合适的地方买一套然后租出去。
    vain
        66
    vain   2019-11-21 13:49:49 +08:00
    @kakukaiki 我猜你可能是指我说的“风险很小”
    但其实 风险的定义是不可预期性,
    所以我说风险很小的意思并不是一般人理解的“损失的可能性很小”,而是指“不可预期的可能性很小”。意思是长期来看大概率可以预期到结果,结果是如何呢?参考香堂。
    vain
        67
    vain   2019-11-21 13:51:02 +08:00
    风险很小,和风险很低是一个意思,没想到引用自己还弄错一个字,尴尬
    kakukaiki
        68
    kakukaiki   2019-11-21 23:05:05 +08:00
    @vain 风险大小其实需要判断主体能才成立吧
    就比如随随便便小目标的 1E,投个几百个听听水声,这点风险完全在其承受范围
    但是我分析题主还需要贷款买香堂的房子,极有可能是第一套房
    第一套就入小产权,而且又是在目前这个情况,我完全不觉得题主有承担风险的能力
    所以我才半调侃的这么说。千万别生气
    uiuiui504
        69
    uiuiui504   2019-11-22 14:15:12 +08:00
    能贷款就买 小产权银行不给贷款的 看清楚了 贷款合同 是房贷不是别的信用贷啥的
    sunpeng5836
        70
    sunpeng5836   2019-11-25 10:20:49 +08:00
    不好转手
    asyqm
        71
    asyqm   2019-11-27 01:00:16 +08:00
    @kakukaiki 楼主应该不是贷款,说了首付 60%,交房付 40%。

    @pengqiuyuan 你在 61 楼的两个选择,没有任何理由选 1,肯定选 2。背贷款,但是每天少了 50 公里的路的幸福感,而且,你这个房子是你自己的啊,实实在在的资产,未来做什么都是加分项,随时可以卖了变现而且大概率不亏。买了 1,基本你这个钱就别指望能拿出来了。你的存款基本就和没有了差不多。而且这种小产权房对你未来的进一步发展没任何好处。
    cubecube
        72
    cubecube   2019-12-19 21:49:09 +08:00
    你都有 150 了,建议回龙观买个 300 多的正规 2 居室。
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