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zpxshl
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广州买房咨询 - 总预算 360w

  •  
  •   zpxshl · 75 天前 · 4047 次点击
    这是一个创建于 75 天前的主题,其中的信息可能已经有所发展或是发生改变。

    公司广州分部在磨碟沙,未来也可能跳槽。 需求:小 3 房、通勤全程 1 小时内、不要太吵。

    选项: 1 、番禺的品秀星瀚, 南向望花园的 89 平不会太受噪音影响。 近 22 号线,未来还有 3 条高速,通勤在预期内。4300 户的社区,基础商业水平应该可以满足。 小区内有 9 年制学校也省心。 2 、横沥近地铁盘, 靠 18 号线也能勉强满足通勤,1 公里内中大的医院,学校大概率也能兑现。只是目前都没人口,怕以后发展不起来的话,吃饭买菜都麻烦。 但规划很强,要能发展起来,涨幅空间还是有的。(星瀚肉眼目测没啥涨幅空间了) 求大佬们指点下

    49 条回复    2022-08-09 10:29:23 +08:00
    murmur
        1
    murmur  
       75 天前   ❤️ 1
    东晓南那边的盘如何呢,4w 左右,老的应该可以到 3w ,附近有个孙逸仙纪念医院
    zpxshl
        2
    zpxshl  
    OP
       75 天前
    @murmur 谢谢,但我主要看新房。
    ThreeBody
        3
    ThreeBody  
       75 天前   ❤️ 1
    跟你差不多,你说的 2 应该看的是湾区金融城吧,我最后选择了星瀚
    考虑的是小区内的 9 年一贯制的学校,不用跑去外面过马路,地铁上盖盘,你说 89 平那个是挺好的,01 比 02 贵了六七万,而且相比之前的 86 还多了个主套。
    然后就是在主城区上班的话还是不看好南沙,横沥过来主城区就一条 18 号线,以后如果人多了,我觉得会很挤,人不多,跟你想的一样怕发展不起来。横沥那里 PPT 规划是真的好,唯一不满意的就是距离主城区太远,觉得不适合自己,以后的发展全靠南沙自己。星瀚这个就是如果底商发展不起来的话,我可以去番禺广场,以后芳村那边开通了可以过去那边的沃尔玛,南大干线开通后还可以直通贯穿番禺,到万博那边,东晓南放射线也可以很方便地回主城区。
    星瀚最大的缺点就是偏僻和噪音,89 平的这栋是贴着东晓南放射线的,说是有屏蔽罩,但是有没有其实还轮不到越秀说,就算有,也没有办法完全消除噪音。
    ThreeBody
        4
    ThreeBody  
       75 天前   ❤️ 1
    对了,去年我们就去看了这个盘,当时我们就说,你这个盘是把未来 10 年的涨幅都提前给我们收了,销售说没有
    然后我查了一下,当初地铁拍这块地的楼面价是 1.6 ,首开是 3 ,然后地铁把整个盘都卖给越秀后,就到了目前接近 4 的地步了
    imn1
        5
    imn1  
       75 天前   ❤️ 2
    如果你不是本地土生土长,老广州给的建议,有能力还是建议老八区内,更大能力考虑四区内(越秀、荔湾、海珠、天河)
    看年龄以及第几套,首套最好多考虑孩子,二套才考虑增值(将来卖掉)

    广州各区在各方面的政策、人员结构,还是些微有点不同的,你可以向老广州人了解一下
    hotuser2019
        6
    hotuser2019  
       75 天前
    如果你有车的话呢,我知道有一个楼盘,碧桂园的,别墅风格的,佛山碧桂园东苑(广州产权),现在也通了地铁,价格也不贵(不超过 2W ),感兴趣的话,可以加我微信:pfdr202205 备注下 v 站广州。
    hotuser2019
        7
    hotuser2019  
       75 天前
    广州其它的事情比如买车,内推,生活等都可以加 v 微信聊,这里有个 v 微信群。加我微信:pfdr202205 ,拉进去。
    zpxshl
        8
    zpxshl  
    OP
       75 天前
    @ThreeBody 感谢。89 平是 5 栋,靠近东晓南放射线,但同一栋有 70+平的北向挡着噪音,89 平望着花园,不知道最终噪音表现怎样。 (第一次买房对这些没概念) 星瀚我最担心的也是噪音了。
    2 确实是葛洲坝,地铁人多我倒觉得没必要担忧,再热门的线,也没见过第二站就开始挤了。 何况第一站还是更荒的地方。
    ThreeBody
        9
    ThreeBody  
       75 天前   ❤️ 2
    @zpxshl 我知道是几栋,不过不想透露太多信息在网上,如果你对星瀚还有兴趣或者疑问,大家可以交流一下,我们这边有业主群了,89 的销量还算可以的
    testver
        10
    testver  
       75 天前   ❤️ 1
    @zpxshl 1 和 2 的选择都不错,楼主是用心了的。

    星瀚刚开盘我去下了 2000 的定,后来退定买了星樾。
    对星瀚的位置、交通、学校都很满意,唯一的遗憾觉得小区偏小,靠大路近了点。

    横沥的靠 18 号线的盘肯定是不错的,南沙唯一值得买的区域就是这里,18 号线横沥站周边 1-2 公里的范围内。
    但南沙的发展主要是想蹭 HK 的油,HK 自己都半死不活的,南沙的发展要以 10 年为单位计量。

    除非你单位长期在南沙,不然还是选星瀚吧,不指望涨价,但至少离市区近不少。
    ddoyou
        11
    ddoyou  
       74 天前
    去看看黄埔,不着急,再等等政策。
    mikywei
        12
    mikywei  
       74 天前
    @hotuser2019 为什么 V 站还有房产中介在?精进下技术,靠技术赚钱不香吗?
    orangel
        13
    orangel  
       74 天前
    最近时机不错,贷款利率降了很多。 应该能拿到+0bp 的贷款,那就舒服了。
    hotuser2019
        14
    hotuser2019  
       74 天前
    介绍下自己看过的楼盘怎么就成了中介了。。。。 我是地地道道的程序猿哦 加我微信:pfdr202205 备注下 v 站广州, 进程序猿广州群。
    KuroNekoFan
        15
    KuroNekoFan  
       74 天前
    这个价要找新房只能找离珠江新城 40 公里以外的圈子了,面积也比较有限,90 方左右
    zpxshl
        16
    zpxshl  
    OP
       74 天前
    @KuroNekoFan 不至于,20 公里都可以。
    KuroNekoFan
        17
    KuroNekoFan  
       74 天前
    @zpxshl 哈哈不好意思武断了,不过对于广州来说 40 公里还是 20 公里,开车耗时其实都差不多,十分钟上下的差异....
    xsen
        18
    xsen  
       74 天前
    @KuroNekoFan #17 那你是真不了解广州的交通状况了
    xsen
        19
    xsen  
       74 天前
    如果不是非得选广州,可以考虑下佛山那边的

    #1 不远边上就是佛山南海,#2 边上的顺德还比横沥的要近;佛山南海或顺德,房价低很多,环境好;开个车到海珠也就半个多小时而已
    hanxiV2EX
        20
    hanxiV2EX  
       74 天前 via Android
    新房的话可以看看萝岗的几个楼盘,品秀星越,佳大瑞园,保利罗兰,时代天镜,时代天韵,360 能买个 100 平的吧。
    hanxiV2EX
        21
    hanxiV2EX  
       74 天前 via Android
    @imn1 老八区是哪八个?
    imn1
        22
    imn1  
       73 天前   ❤️ 3
    @hanxiV2EX #21
    现在合并后是六区了
    白云、海珠、荔湾(前荔湾、芳村)、越秀(前越秀、东山)、天河、黄埔

    广州老话“东山少爷、西关小姐”,指的东山是官家地头、荔湾是商家住所,暗指官商勾结
    其中东山区一直都是官宦所在地,所以这个区域至今都是中学名校最多的
    东山区的孩子成长环境,算是赢在起跑线了
    现在荔湾老西关有很多文化保护政策,自然面向现代的人就搬离了

    海珠是住宅最多的,以前工业大道两旁全是重工业,很多上千户家属的工厂,各自形成“小区”发展,现在厂都搬迁了,老工人福利房原地安置(现在自然很多是工人后代了),工厂用地变成了楼盘;喜欢“老广”人情味道的——就是粤语“同声同气”,选择海珠居住;喜欢较现代的,天河为界向东
    白云区空气较好,但部分地区治安一直难搞,只能选大型住宅区

    你想安静的话,呵呵,往往伴随四个字“交通不便”
    “广佛同城”在熟悉广州的人眼中,只是口号,各种不便,住下就知道了

    黄浦区是围绕港口和农民征地后转城市户口发展起来的一代,这种人口结构教育是偏弱的(延伸到什么方面就自己理解了),估计要两三代才会有改变

    人口结构不同,各区的政策等等都不同

    最后
    “老广”这个词很难用言语形容,比较简单的感受可以打个比方,看看当地如何执行防疫政策的,就是上面要求的,会很严,但没要求的,会比较自由,互相理解各自包容
    例如我家小区从未严格执行过什么码出入,最严格的时候也是老人不懂用手机去居委开个证明就好了。2020 年早期时我看新闻,很多区出入限制都会有居委现场登记不懂用码的人,而不是高高在上一律不给进,但该封控的话,就会依照规定严格执行
    PeterPanX
        23
    PeterPanX  
       72 天前
    @ThreeBody 老哥是已经入住的业主了吗?
    想咨询下目前小区业主以什么人群为主,都是冲着学校去的吗
    PeterPanX
        24
    PeterPanX  
       72 天前
    @zpxshl 楼主这几天有确定 5 栋的意向吗,我也纠结中
    zpxshl
        25
    zpxshl  
    OP
       72 天前 via Android
    @PeterPanX 5 8 都行,3,4 也快开了。 我更倾向横沥。
    Nickd
        26
    Nickd  
       71 天前
    楼主准备的首付是多少,连同中介费 税费加上?
    zpxshl
        27
    zpxshl  
    OP
       71 天前 via Android
    @Nickd 看新房,没有中介和税。
    总价 360 以内,低一些更好,首付足够
    PeterPanX
        28
    PeterPanX  
       71 天前
    @zpxshl 楼主对星瀚有什么一票否决的点吗?噪音还是学位不及预期,或是周边等不到规划
    zpxshl
        29
    zpxshl  
    OP
       71 天前 via Android
    @PeterPanX 噪音还好,预算内的 5 栋 89 平,虽然 5 栋靠东晓南放射线,但上面有 70 平和 100 平的挡着,望花园,不会有太大的噪音预期。
    学位的话,这个预算没几个房能跟星瀚比学位吧。
    规划确实,周围没啥规划,地铁学位都兑现了,没有任何想象力了
    zpxshl
        30
    zpxshl  
    OP
       71 天前 via Android
    @PeterPanX 另外 22 转 18 ,地铁同层换乘虽然方便,但是重新等车也要好几分钟哦
    PeterPanX
        31
    PeterPanX  
       71 天前
    @zpxshl 我主要冲着学位,但虽然广外开学了,但学校能不能出来还得看生源给不给力。星瀚的生源除了小区业主并不能虹吸周边,所以这个点并不给力
    zpxshl
        32
    zpxshl  
    OP
       71 天前 via Android
    @PeterPanX 4300 户还不够撑起一个学校吗。 至于周边,不就一个石壁村吗。。。
    PeterPanX
        33
    PeterPanX  
       71 天前
    @zpxshl 老哥横沥看上的楼盘是哪个呀
    coang
        34
    coang  
       70 天前
    广州除了黄埔基本都没有增值空间.. 要教育配套老区.. 要新房就郊区.. 手套建议老区次新房综合教育和医疗配套... 杠杆往下调...
    ThreeBody
        35
    ThreeBody  
       70 天前 via Android   ❤️ 1
    @PeterPanX 是的,已入手,有想了解得可以问我,另外如果没有自己去过或者中介带看超过 4 个月的,可以让家里人或者朋友注册悦秀会推荐自己,越秀业主推荐的话双方各得一千物业费,以及推荐一个有千分之三的推荐奖励。各种中介渠道的话提成是百分之 1.5 ,可以找认识的中介朋友给你们自己推荐
    ThreeBody
        36
    ThreeBody  
       70 天前 via Android
    @zpxshl 8 栋双合同,大概 20 万装修费
    ThreeBody
        37
    ThreeBody  
       70 天前 via Android
    @zpxshl 新房可以和中介谈返利



    @PeterPanX 我个人觉得你们买房还是要考虑最坏的情况再决定,销售说得再好都别轻易相信



    @PeterPanX 横沥岛我建议你们看地铁横沥站附近几个新盘就好了
    PeterPanX
        38
    PeterPanX  
       69 天前
    @ThreeBody 了解的太晚,这几天就 5 栋挑剩几个低楼层,早一个月我可能都入手了
    zpxshl
        39
    zpxshl  
    OP
       69 天前
    @PeterPanX 1-4 栋跟 5 栋区别也不大,不用急。
    windlst
        40
    windlst  
       57 天前
    番禺和亚运城那个片区,你买了的意思就是基本卖不出去,纯消费。要好好考虑下纯消费这个几百万是否值当。个人强烈建议不要买一手,因为一手环磨碟沙就没有太便宜的。如果你能接受二手,才逐步考虑广州哪部分在远期价值(指升值)和现期价值(指好住,有不错学区、停车方便、消费质量高)较为均衡。
    if 你能接受二手,往东选基广场,往西选万科金色悦府,西边远期价值会高一点。
    shanks
        41
    shanks  
       41 天前
    LZ 这个价格,可以加一点看看新造附近的新房和次新房?均价 4w~5w ,搞个小三房应该没问题。开车地铁到琶洲也不算太远。。。不过周边就挺荒的,估计要好几年才能发展起来。

    其实我也在这里上班,最近也在看房,我个人是比较看好广州东扩趋势的,感觉东扩比南扩发展要快一些。。。但是 LD 目前在东山口上班,就很尴尬
    zpxshl
        42
    zpxshl  
    OP
       41 天前
    @shanks 最近我选了南沙横沥。 起码肉眼可见 zf 的投入。18 号线,广东最大医院,都有了。还有很多看着能兑现规划。
    即使规划都落空,现有的硬性配套也不错了。 等人入住有基础商业就行了。
    shanks
        43
    shanks  
       41 天前
    @zpxshl 有产业吗?这个东西才是决定房价升幅最大因素。。 医院这个东西,还是要看科室具体情况,如果老主任专家都不过去也没啥用。学校方面我感觉也不用多想,现在天河东,哪怕琶洲执信都是一般般的水平。
    另外南沙离市区还是比较远,差不多得 50 、60km 。如果能够自成体系倒是不错,类似南村万博的模式。
    shanks
        44
    shanks  
       41 天前
    @zpxshl 多说两句,这个中大附一南沙院区的搞法,跟杭州浙大附一余杭院区差不多,都是在新区建大医院来补充医疗资源。不过浙大把几个大科室完整搬过去了,也就是说旧的医院是完全没有这个科室了。这种就是搬迁的比较彻底的,是好事。
    zpxshl
        45
    zpxshl  
    OP
       41 天前 via Android
    @shanks 产业这玩意看规划,横沥规划还是很强的,规划能不能兑现自己判断吧,对我来说,横沥能发展起来最好,发展不起来也能接受。
    医院好歹是个三甲,先不说老不老牌,4w 单价新房附近能有三甲医院的房不多哦。 对我来说附近有医院的价值是,小病方便,急病能快速响应,至于有没有专家倒不是很在意,真有疑难杂症去市区就诊即可。
    南沙最大问题是离市区远,通勤麻烦,但横沥靠着 18 号线,地铁 12 分钟就能到番禺广场了,30 分钟到琶洲和磨碟沙区域,这个地铁通勤时间配得上这价格啦。
    学校方面,这价格横沥给出的学校应该算值得啦,我对学校级别不怎么敏感,更希望学校在小区附近,接送方便。
    这也是我觉得南沙只有横沥值得买的原因。
    zpxshl
        46
    zpxshl  
    OP
       41 天前 via Android
    @shanks 如果你看中产业,新造那片似乎更不行。 现在荒芜,未来也未必能发展起来哦。
    要么有规划,zf 在大力投入,要么有人口,带动起商业。
    但是新造有什么看起来实在点的规划吗?大学城自身都没多少产业,靠着教职工和地理位置与居住环境撑起的房价,能外溢多少到新造那边。
    shanks
        47
    shanks  
       40 天前
    @zpxshl 是的,新造是没有啥产业规划的,商业也很一般,我感觉后面就是琶洲睡城,唯一优势就是离市区近一些(相对南沙),环境还行。
    目前横沥到磨碟沙接近 46km ,只需要 35 分钟,是真的很快,但是后面 18 号线中间会不会加站?毕竟这种长距离公交运输,如果只能辐射有限的区域,ZF 会比较吃亏。参考深圳最快的 11 号线,从沙井到后海全程 30+km ,需要 40 分钟。最好的结果是南沙自贸区自成体系,不需要依赖广州市区资本外溢。
    说起来我都还没去过南沙,有空去看看
    zpxshl
        48
    zpxshl  
    OP
       40 天前
    @shanks 横沥到磨碟沙不需要 35 分钟,地图显示的 35 分钟包括了等车的时间,而且这还是慢线。 如果去 xian 村(珠江新城区域),快线也在 30 分钟内。 至于加站,横沥到番禺广场那段路,也没啥其他区域好加站的。 而番禺广场往后到磨碟沙的几站,单站距离也不算很长了。
    广州看房我陆陆续续也看了 1 年,之前基本不考虑南沙,因为觉得又远,规划都是虚的,但是横沥这地方也算大名鼎鼎,也有同事在附近的灵山岛买房并入住了,我就顺便去看一下,没想到看完反而决定买在那了。
    Leung818
        49
    Leung818  
       6 天前
    @hotuser2019 昨天在 vx 加你了,想进群,现在是进不了群了么
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