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xiaokongwu
V2EX  ›  问与答

合肥房贷利率也崩了,想把房子卖给准备结婚的女朋友,享受最新利率

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  •   xiaokongwu · 134 天前 via iPhone · 3454 次点击
    这是一个创建于 134 天前的主题,其中的信息可能已经有所发展或是发生改变。
    是前几年上的车,高新区的新房,位置也非常偏。

    一共贷款 110w ,5.88 的利率 30 年,但现在首套利率已经崩到 4.1 了!!!

    想着如果能把房子卖给我女朋友,这样我只用出一笔税费,就可以享受到 4.1 的最新利率,30 年的利息可以少 30w 。

    这个房子目前是满 2 不满 5 唯一住房,税费应该不会太高。

    不过高新区目前还是限购状态,但政策比较宽松,交半年个税也行,或者再等等说不定就没限购了。

    请问各位大佬,这个操作又没有什么注意事项,可行吗
    58 条回复    2022-09-29 14:59:09 +08:00
    dethan
        1
    dethan  
       134 天前 via Android
    女朋友?前女友?
    dethan
        2
    dethan  
       134 天前 via Android
    @dethan 抱歉,我没看太懂。。。
    xiaokongwu
        3
    xiaokongwu  
    OP
       134 天前 via iPhone
    补充一下,不是前女友。。。马上结婚了,所以房子以后在谁名下无所谓了
    FlyPuff
        4
    FlyPuff  
       134 天前   ❤️ 1
    应该就是卖给自己的现在的女朋友,即将成为自己妻子的那个人。
    nijjba
        5
    nijjba  
       134 天前 via iPhone
    卧槽,还有这种操作,学到了
    pocketmiddle
        6
    pocketmiddle  
       134 天前 via iPhone
    楼主多虑了。房贷利率每年会根据央行公布的基础利率变化的,而不是一直沿用签贷款合同时的利率。 可以找贷款的银行咨询一下就明白了。
    djoiwhud
        7
    djoiwhud  
       134 天前 via Android
    可能性为 100%,但是降低成本的可能性为零。

    交易税费了解一下?
    djoiwhud
        8
    djoiwhud  
       134 天前 via Android
    你应该商专公。这才是赚的方法。
    hzfyjgw
        9
    hzfyjgw  
       134 天前
    走 LPR 利率 不会一直 5.88
    Leviathann
        10
    Leviathann  
       134 天前
    不是每年调一次?
    c6h6benzene
        11
    c6h6benzene  
       134 天前 via iPhone   ❤️ 2
    @pocketmiddle 签合同的时候会有 LPR 加点,LPR 会变,但加点不会变。
    salor
        12
    salor  
       134 天前 via iPhone
    前年转 lpr 的时候你选了 5.88 固定利率?
    xiaokongwu
        13
    xiaokongwu  
    OP
       134 天前 via iPhone
    再解释一下,我办的时候是固定利率,后来砖 lpr 了,但我还是 5.88(120 多基点)。

    lpr 调整虽然会影响我的利率,但是非常有限,只有基准会变,增加的基点数是永远不会变的
    kingjpa
        14
    kingjpa  
       134 天前   ❤️ 2
    @pocketmiddle
    @hzfyjgw
    一看你们就不懂啊, 买房利率高是因为房市好,银行上浮 ,最终 基础 *1.X= 5.88
    基础会每年变化,但是 1.x 的系数是永久的。 也就是在贷款还完之前 一直都是这个系数,
    mooczz
        15
    mooczz  
       134 天前   ❤️ 4
    不划算,合肥的房贷总额大概率不会超过 200 万,LPR 今年累计调整三次,分别是 5bp, 15bp, 15bp, 累计 35bp, 这些调整在你的贷款的下一年度也能体现出来,调整后你的贷款利率来到 5.5%。所谓首贷 4.1 是针对新房市场的,二手房应该是 4.3%,满二不满五税费较高,首套房大概率不会贷满 30 年,大多数人十年内就还清了,实际节省的利息并没那么高。反而因为交易摩擦,以及婚前财产的界定带来的风险,弊远高于利。
    DeltaSix
        16
    DeltaSix  
       134 天前
    对于这种操作我都是反对的,楼主不怕万一人财两空么;不过还有一句话叫富贵险中求,也不是不行
    9544
        17
    9544  
       133 天前
    30 年利息少 30 万 折腾这个意义不大,反而现在要搭一笔不小的税费进去。
    kome
        18
    kome  
       133 天前
    你把房子卖给女友再买房,还算不算首套房,这个问题要弄清楚。
    nobody1234
        19
    nobody1234  
       133 天前 via iPhone
    @9544 而且还要冒人财两空风险
    SenLief
        20
    SenLief  
       133 天前
    你这个操作可能都不如转经营贷的
    w88975
        21
    w88975  
       133 天前   ❤️ 1
    @DeltaSix 你觉得楼主没考虑过这些吗,如果对未婚妻如果没有信任,他敢这样操作?
    lostberryzz
        22
    lostberryzz  
       133 天前
    @w88975 信任是很脆弱的,但是财产关系是永恒的。

    如果这种逆天操作是 lz 女友灌输给你的,那得留个心眼了。
    xiaokongwu
        23
    xiaokongwu  
    OP
       133 天前 via iPhone
    @mooczz 感谢耐心解答,如果二手房只有 4.3 的话,确实没那么划算了
    xiaokongwu
        24
    xiaokongwu  
    OP
       133 天前 via iPhone
    @kome 卖给女朋友就住他的,也没钱买了😂
    xiaokongwu
        25
    xiaokongwu  
    OP
       133 天前 via iPhone
    @9544 现在理财收益很低,按目前的收益来看,一笔税费 30 年的复利,远达不到省下的这 30 万
    darrenfang
        26
    darrenfang  
       133 天前
    卖房之前需要结清房贷的,找中介办还得出个过桥费。
    Caan07
        27
    Caan07  
       133 天前
    你 我 200 首付 全款 飞人

    这是 B 站经常看到的相关关键词。
    tftk
        28
    tftk  
       133 天前
    搞,能省就省,只要信任这就是稳赚
    desstiony
        29
    desstiony  
       133 天前
    @pocketmiddle 5.88 应该浮动 100 多,浮动的部分是不变的,就算利率降,还是高
    spamss
        30
    spamss  
       133 天前 via iPhone
    可以搞,还能套点现金出来。前提是信任。
    uasier
        31
    uasier  
       133 天前
    可以咨询一下银行有人对接的,可以做到 4.0 左右,ps:我也在合肥高新
    letwewell
        32
    letwewell  
       133 天前
    卖房还要交税费的。。。
    dingyaguang117
        33
    dingyaguang117  
       133 天前
    为什么我买的时候是 6.15 , 后来 15 年调整过一次之后就是 4.9 了
    dingyaguang117
        34
    dingyaguang117  
       133 天前
    去年让转 LRP ,我没转,现在有点后悔
    xiaokongwu
        35
    xiaokongwu  
    OP
       133 天前 via iPhone
    @dingyaguang117 你是哪个城市。。存量房贷还能降这么多呢
    xiaokongwu
        36
    xiaokongwu  
    OP
       133 天前 via iPhone
    @letwewell 总价没那么高,税费应该还好
    xiaokongwu
        37
    xiaokongwu  
    OP
       133 天前 via iPhone
    @darrenfang 凑一凑吧,看能不能把剩下的结清
    vone
        38
    vone  
       133 天前   ❤️ 1
    如果你手里没有能用资金的话,那就需要 157 万元( 47 万元用于女方购房时付首付,110 万元用于还清原贷款)的垫资。

    因为网签审批通过后才能拿到首付款,银行放贷后才能拿到尾款,假设两个时间点各需 1 个月,中介的垫资按 3%月息算,那么需要付:110 万元*2 月+47 万元*1 个月=6.6 万元+1.41 万元=8 万元。

    另外需要缴纳:契税 157w*1%=1.57 万元、个人所得税 157w*1%=1.57 万元、免征增值税、中介服务费 157w*1%=1.57 万元。

    成本合计:8 万元+1.57 万元+1.57 万元+1.57 万元=12.71 万元。

    110 万贷款 30 年 5.88 利率,等额本息月供 6510 元,30 年本息合计 234 万元。
    110 万贷款 30 年 4.30 利率,等额本息月供 5443 元,30 年本息合计 195 万元。
    最终结果是现在付 12.71 万元现金,月供减少 1067 ,本息合计减少 39 万元。

    假卖房存在的问题:
    1 、如果因女朋友本身收入不够、征信、银行不放贷等问题银行无法及时放款,导致垫资时间增长。
    2 、你假卖房本质上相当于你出了 12 万元现金,并且另外还把你最初购房的首付款赠与给了女友(房子在女友名下,贷款她还,12 万元你出),如果最终没有走到一起或者未来分开,你损失 59 万元(假设原来首付也是 47 万元)。


    我觉得还有另外一个更好的方案:将用来倒腾的 12 万元用于提前还款。

    98 万贷款 30 年 5.88 利率,等额本息月供 5800 元,30 年本息合计 208 万元。
    比你折腾一通之后的月供只多 357 元,本息合计增加 13 万元,最重要的是房子仍然是你婚前财产。

    提前还款还有一个另外的好处(这里只讨论可能性哈,不要骂我无耻):
    在结婚后你可以用需要提前还款做理由,反撸一把你媳妇的彩礼钱或者丈母娘的存款。



    数据来源参考:
    https://zhuanlan.zhihu.com/p/474969873
    wanguorui123
        39
    wanguorui123  
       132 天前
    交易手续费,贷款违约金
    dingyaguang117
        40
    dingyaguang117  
       132 天前
    @xiaokongwu 合肥呀
    xiaokongwu
        41
    xiaokongwu  
    OP
       132 天前 via iPhone
    @vone 有理有据,按 12 万折腾成本来看的话,确实不划算,不如拿来提前还贷
    xiaokongwu
        42
    xiaokongwu  
    OP
       132 天前 via iPhone
    感谢大家的解答
    vone
        43
    vone  
       132 天前
    @xiaokongwu 我也是一百多万贷款,5.88 利率,我心态也崩了。

    找到解套办法可以 at 俺一下。
    hzfyjgw
        44
    hzfyjgw  
       131 天前
    @kingjpa 你自己先 100%弄懂,再来说别人一看你们就不懂,看你也是半瓶水
    whatalittleboy
        45
    whatalittleboy  
       131 天前
    我也是固定利率 5.88, 上浮 20%, 2015 年基准利率就是 4.9%, 到现在没变过, 不知道明年会不会变
    kingjpa
        46
    kingjpa  
       131 天前
    @hzfyjgw 别吹牛逼,你倒是说说自己买过几套房,贷过几次
    hzfyjgw
        47
    hzfyjgw  
       130 天前
    @kingjpa 1.x 的系数是永久的 一看你就不懂 LPR 好好去看看 LPR 科普吧 别在 V2 上暴露你的贫穷
    hzfyjgw
        48
    hzfyjgw  
       130 天前
    @kingjpa
    推荐你去看下李永乐的 LPR 科普 不要误人子弟
    kingjpa
        49
    kingjpa  
       130 天前
    @hzfyjgw 也就在这里纸上谈兵 暴露你的无知,
    lpr 当然是浮动的,利率折扣是什么懂不懂,lpr 确实是全国统一的, 但折扣系数不是,懂吗? 你以为天下银行房贷的贷款利率最终都一样?

    看来几天科普 就以为自己啥都懂了,继续装呗,死鸭子嘴硬
    kingjpa
        50
    kingjpa  
       130 天前
    @hzfyjgw 要是不识字就自己 网上搜下 利率上浮,利率折扣,看完再来装,要不丢人
    hzfyjgw
        51
    hzfyjgw  
       129 天前
    @kingjpa 1.x 的系数是永久的 你是从你不懂装懂的说从出来的,现在你在顾左右而言它,谁是傻 x 立见高下
    xiaokongwu
        52
    xiaokongwu  
    OP
       129 天前 via iPhone
    我也有点蒙,不过从我的例子来看,lpr 基点确实会变。

    我刚办房贷那会是固定利率,4.9 上浮 20 ,5.88 ,后面转了 lpr 是 123 基点。

    不过今年 1.1 更新了一次 lpr 利率,目前的利率是 5.73 ,lpr 基点是 108 。

    但我们固定上浮的那 20 ,转成增加 123 基点了,lpr 降,加点也会跟着减,但是新办的房贷 4.1 ,他们的基点是负数还是啥呢
    hzfyjgw
        53
    hzfyjgw  
       129 天前
    @kingjpa 利率上浮,利率折扣是你在跟银行贷款的时候签协议的约定的,在 2019 年执行 LPR 的时候,需要确定的是加点,这个加点才是你永久不变的,LPR 利率浮动,你的加点不会变,而不是你说的 1.x 的系数是永久的,别整一些利率上浮、利率折扣显得你很专业一样,殊不知在一些人眼里傻 x 一样,还到处像键盘侠和喷子一样,一上来就说一看就不懂,好好照镜子吧
    kingjpa
        54
    kingjpa  
       129 天前
    @hzfyjgw 看你那个憨样子, 利率上浮 20% 是不是 , 基准利率*1.2 ? 这个 1.2 系数会不会变?
    到底谁是傻 X 心里没数吗?

    也有可能你天生是弱(智), 只懂能看懂 利率+利率*0.2 , 不懂得简写后就是 利率*1.2 ,建议去脑科看看 发育是否正常
    hzfyjgw
        55
    hzfyjgw  
       128 天前
    @kingjpa 嘴上积点德吧
    hzfyjgw
        56
    hzfyjgw  
       128 天前
    @kingjpa 你说的.x 的系数是永久 是贷款基准利率的时候适用,LPR 利率就不适用了
    kingjpa
        57
    kingjpa  
       127 天前
    @hzfyjgw 我不和你杠了,你自己看看你发的视频 14 分钟后咋说的吧,
    无论是 lpr 的加点还是之前的基准利率 是不是在签房贷合同的时候就固定好了,永远不变。
    cky
        58
    cky  
       121 天前
    利率的组成是 LPR + 基点,以楼主的 5.88 例子看,就是 4.9 + 0.98 ,到了明年 1 月 1 日或者放款日(这个调整日期好像是可以选的)如果 LPR 还是现在 4.3 的话,那楼主的利率就是 4.3+0.98 = 5.28 ,楼主这个基点 0.98 是不变的
    假设卖给女友了,就是 4.3 - 0.2 ,几点就是 -0.2 ,如果明年 LPR 升到 4.5 ,那利率就是 4.5 - 0.2
    这个基点在你签合同的时候就确定下来了,只是简单的加减,不并不是乘法

    像这种都有做转贷的,但是不知道具体怎么收费,楼主可以咨询下当地的
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