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singerll 你可能没理解现金流的概念,你手头的现金也是得有收益的。
你所理解的,先还的都是利息就是单纯只银行给你算出来的利息。
你一年就把 100w 还了,你付给银行的利息肯定是小于 30 年月供付给银行利息。但是你没想过你一年把 100w 还了和 30 年慢慢把 100w 还了所占有的资金成本不一样。
你一年还清贷款,你实际上一年下来占有的资金只有 50w ,这能理解对吧。而 30 年还清贷款一年下来实际占有资金是 99w+,这也能理解对吧。
然后假设你手头有 100w 现金,你存银行,银行一年给你 4w 的利息(年化 4%),这时候你一年还清贷款的版本存银行,银行只会给你付 2w 的利息,(第一个月存了 100w ,第二个月 92w 。。。最后一个月 8w 多,平均一年存了 50w )
然后如果你是 30 年的版本,那银行会给你 90+w*0.04 ,快 4w 的利息。
也就是说,你一年还清的的贷款版本,虽然付给银行的房贷利息的确少了,但是因为你资金占用更大,你资金赚到的利息也少了,最终你并没有少付利息。而 30 年还清的版本,虽然付给银行的利息的确多了,但是你 100w 赚到的利息也多了,最终也没有多付利息。