70 年产权的公寓值不值得买？

[manami]

坐标广州，这两天在考虑买不买公寓。

黄埔某集团的新一期公寓新盘开售，在地铁站旁边，均价 1w/平，产权 70 年（住宅用地），可以落户，不占用购房名额。可以一次性付也可以分期付（最低付 3 成，后续分 5 年还清）。

目前自己还买不起住宅，对 28m²、34m²的两个户型比较感兴趣。打算先购公寓自住，过 5-10 年自己有能力买房再把公寓租出去。不知道这样的想法是否天真。

看网上主流的观点都是不建议买公寓，认为是个大坑，比如不带学位、商用水电、转手难等问题。

有没有买过公寓的老哥，来讨论下值不值得买。

补个图：
https://imgtu.com/i/XmP9C8

卧槽，刚才又咨询了下，说是民用水电，我已经看不懂这个公寓了

但是刚才他们又说不保证一定能落户，这个槽点

周末实地去看了，环境都不错，坑的是 34 平除去公摊只有 20 多平，面积缩水了很多。

跟 @Fatcoder 说的一样，这个公寓没有独立的产权。2017 年国家出了相关政策，公寓除非是 300 多平以上，否则都没有独立产权。签的都是长租协议，租赁期 20 年。我去看的这个公寓是长租 20 年+补充协议（说是永久使用）。

后续不可确定性太多，因此没上车。

看了 @Fatcoder 发的链接，原来这个公寓 2020 年就开售了，1.3w/平。现在是 1w/平，我去看的时候她们还说只剩 4 套了，叫我赶紧上车，现在看她们说谎了，估计买的人不多

后续如果有广州 v 友去看的时候要注意：我去看的是 5 栋 17 楼，我是先看了样板间再去工地上楼实地看，拍了照发现宽度比样板间少了十几二十公分，后面问那个客服才说实话，真实交付的宽度要少 20 公分，但长度会长一点，结果就是房间看起来长长的

[DT27]

不建议买公寓说的是商业性质的 40 年产权，商用水电，某些地区可能无法落户。
楼主的公寓产权 70 年应该不会是商用水电。跟普通住宅一个性质。
楼主确认一下。

[DT27]

而且商用性质公寓没有天然气。

[gogorush]

最终只是个过渡性的产品 要考虑投资属性 建议多花点钱租个好点的房试试 现在这情况 感觉过几年公寓会变空壳

[sadfQED2]

28,34 平的公寓，
自己住吧难受，
想卖吧没人要，
想出租吧估计都不好租
拿来凑学区资格吧，又没有。
再退一步，拿来当机房挖矿吧，还是商电。

[manami]

有买公寓的想法的很大一个原因是，现在每个月的房租也要 2000 块左右，想着还不如付个首付买了，然后每个月月供住自己的公寓（年底交房）。

[murmur]

广州的公寓不像有啥投资属性，早期珠江新城附近还有琶洲能赚一笔，黄埔不缺房啊

其实说来公寓除了便宜没啥优点，尤其是层高缩水的，不在乎居住体验不妨看看广州的公租房和共有产权房

[murmur]

@sadfQED2 公寓装修好还是有年轻人喜欢尝鲜的，不过黄埔那么多房子又不是天河。。

[manami]

@murmur 据说 17 、18 年前 21 号线的公寓就是 1w 的价格，这个是在 21 号线长平站旁边，四五年过去了价格还是 1w 上下，估计也不好卖

[manami]

打错，2017 、2018 年

[murmur]

我刚才查了一下，如果他土地性质是 70 年，然后民水民电，那就是住宅了，为啥还要按公寓价格来卖

所以你得搞好这个土地性质，然后别是个超高公摊，房本 50 套内 30 那种

[NewYear]

一直认为如果流通难，升值少，没学位，相对价格就要很便宜很便宜很便宜，因为只考虑居住……

结果就出了小产权这种不被认可，又可以交易，但原房主可以在升值后毁约的神操作。

[i3x]

曾经考虑买过类似二手。70 年，确实就是住宅。层高也给力。实际面积我目测不出来，本的面积 36 ，70 多万。几年前。现在翻了好几倍。。。。后悔没买。。。。宽度就是普通房间，深度大概是 2.5 个房间那么深。原业主隔了两层。一楼进入的地方高度正常，二楼不碰头。。。。
当时考虑买了全拆了，进入的地方改矮，有高有低。更充分利用。。。

有一句话叫做：妈妈叫你回家种田。
我错失了一切。

[murmur]

如果哈，如果真是名字叫 xxx 公寓但是土地住宅，问题就变了

1 、偷工减料，能做成住宅卖非得卖公寓，那地产商又不是慈善，本来公寓就有隔音问题

2 、配套缩水，民用住宅新建的都得有绿化，幼儿园，小学什么，你肯定享受不到这些了，当然短期过度你也不考虑这些

3 、电梯，高层现在一般都是 2t4 ，公寓能给你整个 2t10 户甚至更恐怖

4 、开发商在骗你，土地性质有猫腻，这个必须是房本 70 年才算数

5 、超大公摊，当一层楼住很多人的时候，走廊的面积要超级扩大，否则过不了消防评估，网上不是有房本 110 套内 70 多么，都给走廊了

6 、一层楼太多人意味着你有更大可能遇到不靠谱的邻居，平时住宅楼上楼下就够你受的

[leavic]

如果再过 5~10 年你就买得起了，那你现在租房有什么问题？

[manami]

@leavic 想着付个首付然后每个月把现在的房租用来供公寓过几年自己还能有个公寓

[leavic]

@manami 如果是这样，又不占用购房名额，
如果还不影响后期贷款按首套还是二套计算利率，那我看不出买下来有什么问题。

[Torpedo]

如果你打算投资，那还是放弃吧。这种升值别想了

要是打算自己住，那考察一下住的环境，很多公寓因为各种原因，住起来不好，但是也有很多还是可以的。
另外就是自己的房子，总是比租的好，除非下狠心租个很贵的

[LavaC]

确实最近地铁口旁边多了很多推销的，宣传关键词都是“几万首付”、“二三十万全款”、“住宅”。

[woqujjfly]

@murmur 分析的可以说很全面了 我要是楼主直接劝退

[LavaC]

说没心动过是假的，但毕竟不是本地人也没打算留在广州，这多花的几十万肯定会影响以后买的住宅。
单身不考虑生子也没有长辈给的压力的话，公寓这种装修不错交通便利的住房真挺舒服的。

[seeyisee]

@manami #9 就是 18 年开始房价不是掉就是不涨的。

[murmur]

我补充最重要的一点 别烂尾

歪个楼 黄埔的房价真√8 离谱 三万多四万 这个价格老破小可以买到海珠或者天河了

[daliusu]

楼上那个显然是不懂的，很多住宅土地叫公寓，最大的问题是光照达不到要求（冬至两小时以上日照），比如成都大批量的住宅叫公寓，里面甚至还有不少比较好的算是改善小区也有不少房子叫公寓，这不是开发商盖个好房子叫住宅，烂房子叫公寓，如果有的选他肯定愿意全叫住宅（不过早期也有不少脑子有问题的起名叫公寓，但是这个只是小区名，不会写在房产证上），真正的原因是他根本没得选（不过有些确实因为盖得烂才导致没得选，但是不绝对）。根本没有 70 年公寓这个东西（至少现在没有了），70 年的就是住宅，至于小区本身好不好怎么样，那是另说。

[daliusu]

另外就是，各个城市的规定都很乱，有些地方甚至可能流行把一些住宅叫公寓，但是可以确定的是现在只要是 70 年的，就是传统意义上的住宅地

[manami]

@daliusu 是有点乱，但是问了说是不带学位的……

[lakehylia]

你自己先住一个月公寓再说吧。一般公寓的居住体验都不怎么好，人多嘴杂，隔音差，电梯少。不容易出手，因为税非常高，30%还是多少

[lakehylia]

公寓是可以当注册公司地址的，可以用来办公。然后你就可以体会到什么叫煎熬了。

[manami]

@lakehylia 这个确实，商民两用的公寓。b 站有个老哥买了个公寓，然后对面开酒吧、开舞蹈室……

[murmur]

@daliusu 我刚才查了，那个地方二手房都三万多快 4w 了，你是开发商你 70 年土地 1w 一平卖住宅，你真是 70 年保交楼保房本土地没猫腻

别说光照了，让打俩洞开排风扇就够，开灯的钱和房价哪个贵，没阳台买烘干机就是了

所以这玩意不能简单分析

4w 的房价公寓卖 2w 还可以分析，4w 的房价公寓卖 1w ，分析不出来

[janeedel]

如果是自住不建议
如果是投资，地段不错的可以买

[IDAEngine]

公寓没啥用，毕竟是商业用途，居住的话肯定不省心的，卖的话几乎没人接盘

[nasmatic]

和周边价格差距不大的可以买，只有周边住宅一半的不买

[liberize]

@manami 问一下有没有独立产权，现在好像很多集资的

[manami]

@liberize 这个应该是独立产权的

[chendl111]

可以落户==上学，近几年我还没听过可以落户的公寓

[mortal]

长平有点远吧，苏元不也有公寓

[zuokanyunqishi]

房产大 v 说买公寓的最后都坑进去了,交易税费..

[isno]

不要买，坐标上海，周边所有买公寓的全部后悔，

[bigwhite1]

之前对公寓还是挺感兴趣的，属于那种只看到它好的地方。
后来有朋友公司在公寓里办公，跟我吐槽里面的人真是杂七杂八，素质层次不齐。毕竟里面有租公司办公的、租房的、短期租户比较多，什么人都有，电梯等公共场合很容易变得脏乱差，物业都管不住。你真想和它们做邻居？

[chenpei466]

"看网上主流的观点都是不建议买公寓，认为是个大坑，比如不带学位、商用水电、转手难等问题。"

我在白云区这边，周边有不少公寓。
必然会有劣势：学位肯定是不带的；转手难（税太太太高了！）
未必会有劣势：水电有些可以是民用的，而且外观物业跟普通小区一模一样，住户素质也不杂乱。这种公寓一般是村筹资建的，但又不是小产权房，非常神奇。

[Bijiabo]

70 年产权：这是长租，不是买。

[shench]

4 梯 25 户你受的了吗？

[interim]

黄浦区不是有应届和高学历入户政策？可以去了解下

[xmumiffy]

公寓还有很大的问题在于，紧急征收时是在第一梯队的，给你两小时收拾东西离开，你的房子被征用了

[subpo]

我觉得很划算啊，那么便宜。我买过公寓，公寓虽然升值和售卖都比较困难，但出租很容易

我大概 10 年前买了一个小公寓，出租收益就能覆盖商业贷款了

[lidlesseye11]

感觉 OP 给出的各种信息都有点儿像是被销售忽悠了。。。

不如直接说是哪个楼盘，好获得更准确的帮助

[xinh]

公寓只是一种小面积的叫法，是住宅是商业要看性质，土地是 70 年的也不一定就是住宅，因为用地有兼容 xxx 的，兼容 xxxx 部分使用年限按 xx ，何况还有销售忽悠人的可能。
了解清楚房屋性质是住宅还是商业，住宅的话就不是商业用电，但因为面积不达标也不即使住宅也不会通管道煤气的。

[fox0001]

@murmur #13 其实公寓有那么多问题，为什么要弄出这种东西？

曾经看过这边的某公寓。本来是商业用地，原计划是建商场酒店之类，后来建了公寓，算是走了灰色路线。样板房很漂亮，总价很吸引，但是一般人的建议都是劝退。

[fox0001]

楼主，过 5-10 年能够买房的话，不考虑便宜的二手房？或者在广州周边先买也可以吧？

[corningsun]

70 年 能落户 民用水电 ，大概率是骗子，不要相信中介的嘴，最好去当地房管局 /派出所问问。

公寓不占首套房资格是唯一的优势，所以尽量买地理位置好，中间层，朝南，面积小一点的，将来好出手。

相当于住自己的房子，把租金变成每月的还贷了，帮你攒首付。

[wangfei324017]

还有关注下物业费和物业服务质量

[qa63842]

公寓真的不值得买

[darrenfang]

去年住过一个 loft 公寓，整栋楼出租率不到 30%，部分居住部分办公，到了晚上，我住的那一层 16 间房就 3 、4 间住人。我楼上楼下隔壁左右都没人。但是 loft 公寓采光和通风非常差，住了一年就搬走了。搬走半年后，那间房还没租出去。。。

公寓除非是地段非常好，否则不建议买。

[jjx]

怎么说呢

如果你一直租房, 又没有资格买房或买房价格差距太大

对地段配套好的公寓还是可以考虑的 啥都比不上自己的房子来的舒服

除了地段配套几个建议

1. 公寓的通风和采光, 建议买边套, 由于边套通常是两面大落地窗, 采光通风其实比住宅更好
3. 公寓的位置, 尽量避开吵闹区域
3. 建议考察一下周边可能入住人群 的收入水平
4. 物业是什么 非常重要, 选万科 /绿城之类的物业, 你的公寓居住品质就有保障

[jjx]

仔细看了有些回复, 不靠谱 什么征用之类的

民电民水也有 良渚文化村 春漫里, 就是民水民电, 但是物业费高

一般都是商水民电, 所谓民电 也比普通住宅的高点, 不过几乎算忽略吧 如果你不是太低收入的话

总之要多考察, 多实地体验

比方说 五常地铁口下来, 一片几乎都是公寓, 大概有 7 个以上的品牌吧, 除了天空之城(住宅还有公寓)还在建不谈, 西溪八方的品质就秒杀其它所有

反正就是要多看看, 多实地体验, 别轻易下手 多考虑

其实买大件都是一样的

[jjx]

https://realsee.com/ke/qjAxMGVqBqB36wKG/wXmPbpLd4kBC1h5hwTjvovXtELM9ANlZ/#lianjia

随便给大家找个了公寓边套的

[imsoso]

首付贵，不能贷款，税费高，公摊大，租不出去
五大坑

[ggmood]

公寓绝对不要入坑，买商品房啊

[iUnix]

我看了下，地铁旁边的“旁边”，直线距离至少一公里，大路似乎要绕个大弯。

[yanduan30]

投资还行，三月刚上车北京的公寓，回报率 4 个多点

[mario160825]

可以买，套一很好租。

[xsqfjys]

问就是不值，除非你有几个亿搞投资

[Silently]

最近地铁站外很多推销公寓的

[dongpengfei1]

商业公寓不要考虑，商住两用的也不要，纯住宅才可以选择。
但你要看好他的房子的结构，有好多是因为楼的结构问题，在较低的楼层没有办法做成商品房，所以分割成小块来当公寓来卖，这个是最坑的，说不准你一进家一个大混凝土柱子就立在你们家中间，或者做一个复式，上了二楼就发现有一个大房梁挡着，需要趴才能进屋。

[dongpengfei1]

https://www.bilibili.com/video/BV1jb4y1x7i2/
https://www.sohu.com/a/505065011_100289532
https://baijiahao.baidu.com/s?id=1685525737381086003&wfr=spider&for=pc
现在烂尾是不太可能，怕的就是商用告诉你是商住混的，商住混告诉你是住宅，还有结构问题，他们现小销售都会玩文字游戏了，
给你几个新闻，以作示例

[zwgf]

别买公寓！别买公寓！别买公寓！

[FreshOldMan]

70 年不知道，我就知道普通公寓出手特别难，因为不能上学，买公寓的群体是被限制的

[ngrok111]

说点别的，我在广州住过两三年公寓，感觉这种三十多平方的房子住久了会很憋屈难受，而且厨房也不会很大不方便喜欢做饭的人，只能说过渡一下可以，之前也看到住的公寓有人卖二手房很划算，而且跟你一样民水民电，但是我只要想想要在这种小房子住几年十几年就会很绝望

[alienx717]

地铁旁变得价格合适就买了

[pandaPapa]

广州不清楚， 大连是很难出手

[gdyong]

自住可以，如果是家庭住或投资角度劝退。但住宅负担不起的话，也只能唯一选择了。

[w2er]

广州，连同类似佛山等等，也都很难出手。
余钱纯投资是一回事，若是广州首套，那以后结婚生孩子上小学。。。那时候是不是要换房，这几年赶不赶得上住宅同步涨的速度、会不会好出手等等都需要考虑。至于落户也不太敢信，别问开发商就结了，去问下片区派出所的户籍科，看会不会给你确定答复。

[w2er]

京广两地对公寓都是相对复面的，而且可以回顾一下，广州的的公寓正册还存在反复。如果是我，宁面积小一点亦或是稍微远一点的住宅

[component]

如果就在附近上班，单身或者不考虑生小孩，自住或者出租，不考虑转卖，才可以考虑买公寓，不然没什么投资价值，出租要考虑至少 20 年能回本才划算。

[haah]

你问买过的人会更好些！

[jarnanchen]

要问问清楚,为什么 70 年产权的不能落户不限购

[leek120303]

老哥，具体哪个楼盘啊？地段怎么样啊？

[manami]

@leek120303 看我发的图

[Fatcoder]

70 年公寓是世界上最坑爹的产品。 很多人不了解。
70 年公寓占你的房票。
意味着下次你要买住宅性质的住房的时候首付利率都会算你二套，如果你不是家庭，甚至都买不了二套，而且同样是住宅你要付出的比一般人多很多。都是因为 公寓占用了你的房票！！！

如果你是家庭你还坑的你对象买不了便宜的住宅，只有假离婚可破，但是现在离婚也有房产限制期。

再一个就是这几年可能买不了房，如果觉得几年以后能买的了房的 不要去买公寓，他占用的购房预算。

几年以后你可能买个 50 平的，不买公寓就能买个 60 平的。

在一个说一下公寓价值， 任何地段的公寓价值跟住宅完全不是一个档次的，特别很多非核心区域 CBD 以外的公寓，大概率要烂手里或者亏本。

看一下广深去年二手房每个月成交的套数就知道市场有多差，何况你还是一个公寓，还是 70 年的公寓，天坑。最难出售的产品

即使你找到接盘侠，公寓出售的税是很高！高！高！的，可以去查一下当地的公寓交易所需要的交的税

公寓适合的群体，是手上有闲钱 ，而且房票满了，没有好的地方投资，才去买核心区域买公寓（非 70 年公寓）。

如果你实在想要有个家。建议老破小。

实在预算有限，买个 非 70 年的公寓，不要名额就可以买的那种， 那种至少不占用你的房票。

[zhongjun96]

@interim #43 中介说的公寓可以落户指得就是这个。实际上给你走人才引进，误导你以为你买的房子可以落户。

[Fatcoder]

另外产权不看房屋性质，看土地用途，这种地打着说不占房票，事出反常必有妖。谨慎
最后这种产权证上扯皮的事情很多。
买个常规产品比较好。

[Fatcoder]

特意去查了一下： https://www.sohu.com/a/401164243_120462856

该项目只有大证，无法办理产权证，签的是租赁合同。
但与小产权房不同的是，该项目的土地性质为划拨用地，是经过政府报建审批的合法项目，而且没有使用期限限制。

何为划拨用地？

我国土地出让方式，主要有出让、转让、划拨三种。

划拨用地一般指经政府部门批准、在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将土地交付其使用。

与出让土地的 40 、50 、70 年产权年限不同，划拨用地一般没有规定使用期限。

按销售的说法，如不是政府用作其他用途，或因地震、倒塌等不可抗力因素，该公寓可以住一辈子，比普通住宅 70 年还要久。

[fredli]

公寓的问题是交易手续费贵的要死，采光也不会好，还有租客多电梯挤，慎重

[manami]

@fredli 周末去看了，已经放弃，没有独立产权的

[fredli]

@manami 明智，还是想办法买正经的住宅，老破小也不是一无是处

[lueluev]

上周看了个万科的四梯 37 户......

[manami]

@lueluev 哈哈哈

[Alfred233]

公寓是不占名额但是到时出手税费这类的绝对亏钱

[oko]

能买普宅就坚决要上普宅，大实话，现在房子整体都在向下，出生率也在下跌，房产税悬在头顶，不看好房子的未来

[chengxy]

隔音很差

[panlatent]

公寓好租不好卖吧 户型相对较差 而且人流大且杂，再遇上不靠谱的物业…

[panlatent]

民水民电商住两用，用来搞小微企业感觉性价比还不错

[wtfv233]

南沙的公寓已经中介挂两年了，连看房的都没有，只能出租。
你要是考虑南沙自贸区的公寓，成本价卖你呀。

[mikywei]

@interim 那种是集体户口，跟个体户口有差别的，主要是学位申请的问题。

[yaphets666]

不买，买了就砸手里。

[wangcen123]

可以查一下深圳市龙华观澜鸿基新都，也是签长租 20 年协议+补充协议

[ns20]

亲戚买的公寓，卖的时候很难卖，为了凑钱，最后是亏钱卖掉的。
从这个思路想，LZ 可以看看这个公寓是否有转手的，价格估计是个惊喜。
那么自己住住也不错，比租房稳定。

[ykb8121]

老哥，真心不值，要不了 10 多年估计就没法住了，然后砸手里还卖不出去，学位也没有，主要是砸手里

[OrangeSinglee]

为啥 都在想着卖呢，打一套 40w 下来，楼主每年租房就两万多了吧。后面自己买房了，这个租出去就好了，不好卖好租啊。说商业水电的，广州不清楚，但是杭州很多是隔断房，本身就是商业的水单费，广州不知道，所以影响不大。但是自己的房子，这不用担心房租涨价啊，让搬家啊。也可以买好东西置办了，不用担心搬家东西多，幸福指数上去了。

[keyrinrin]

看了一圈，可见房子居住价值已经几乎是没有了，都想着割后来人的韭菜