@yzbythesea 你是哪个组啊。

@Lonely 家里才通网？

“有些人 996 是有原因的” 不知道想表达什么，隐约有种令人不舒服的味道。

前员工路过。园区环境很棒。公司值得加入。

@newee 主张交易无效的不一定成立的。这个我研究过。分情况，未过户的情况下，你可以主张交易无效，你有优先购买权。但一旦过户了，购买方作为善意第三方，他的权利也要受到保护。就没办法定交易无效了。你只能找房东，让他赔偿损害你 “优先交易权”。

@huZhao 我家有套老房子，也走了重新测绘的这个流程。因为你是房权证+土地证，不是新的不动产证。你这个涉及到旧证换新证。旧换新是要重新测绘的。有些地方自己组织了测绘，只要在那边出图就行。有些地方还没测，要去让他们测。跟法拍不法拍没关系。你就算是正常二手过户，房权证+土地证的也是要测绘换新证的。如果是不动产证的法拍房，直接过户就行，不涉及到测绘。
像我家那老房子。刚好 200+一点，当年办的时候为了 xx，搞了点 xxx，房权证上是 199.8 最后也不知道怎么弄的，人家看了看，我们一口咬定是当年测绘误差大。最后他们内部怎么协调的我不清楚。。反正新证上是按新面积来的。

@weivi 你再看这篇的分析。http://m.tax.vip/info-detail/1616
18 年上海市 8 件上海自如的案件，比蛋壳的合同更具有迷惑性，搞的是什么资产管理合同。最终还是认定成了转租而不是委托或者管理。

@weivi 其实这个也很尴尬。不是非黑即白的事情。你说是房屋委托吧，委托合同要求要素长租公寓都不满足。你说他不是吧，合同名字里就带着“委托代理”俩字，业主还签了字，这也是双方真实意愿的体现。（至于业主不知道委托和租赁的法律区别，那就只能怪自己没有法律知识了）。我估计最后怎么定性，问题怎么解决，最后还是要多部门综合执法，根据社会影响，稳定方面，甚至考虑照顾弱势群体来做一个综合处理方式。

@SNOOPY963 三方委托合同还是 三方两次租赁合同，认定不是说名字叫“委托合同” 就是委托合同的。委托和租赁权利义务都不一样，而且还有补充的司法解释去界定。我前后回了很多讨论的帖子，提了很多相关法律条目+案例。就目前你回我的这一句话来看，我觉得我了解的应该比你多一些。

@weivi 那就要具体看蛋壳签的合同内容了。不过根据根据《最高人民法院关于经济合同的名称与内容不一致时如何确定管辖权问题的批复》规定，当事人签订的经济合同虽具有明确、规范的名称，但合同约定的权利义务内容与名称不一致的，应当以该合同约定的权利义务内容确定合同的性质。所以某公司与房东签订的合同是委托出租合同还是租赁合同，要从合同的实质去判断。主要有：

1 、合同名称为委托出租，但公司、企业向房东支付固定收益，委托期满向房东归还房屋，应认定为房屋转租而非房屋托管。现在很多从事房屋出租业务的公司不用委托出租名义而用资产管理服务合同，本质上都是换个名称，而实质内容并没有改变。

2 、合同名称为委托出租，但公司、企业与承租人签订租赁合同时既不披露委托人的信息，又不按委托人的授权范围与承租人约定租金支付期限、租金金额，故意造成期限错配的，应认定为转租而非托管。

3 、合同名称为委托出租，但约定了单方解除权的条件，与真正的委托合同当事人享有任意合同解除权的特征不符，应作为识别名为托管实为转租的参考因素。


根据这个司法解释，目前市面上所有的自如，蛋壳这类 包租公司，都是认定为租赁合同。而不是委托代理。

@statement 问题是现在你去租房跟客服讲说，给我看下你们跟房东的合同。。人家客服根本不给你呀。

@weivi 委托租赁的话，权力和义务都是不一样的。合同法里的委托合同，委托人和受托人和第三方都要相互有沟通信息。那个蛋壳和房东的合同，虽然写的是“委托”，但实质上是 “租赁-转租”。比如这个案例 zhuanlan.zhihu.com/p/100815629 “不论两套房屋是否实际出租以及租金多少，原告均可从被告处获得固定的租金收益，且原告不干预被告与实际承租人签订租赁合同，不向实际承租人收取房租，因此可以认定原、被告就两套房屋建立的法律关系名为委托代理，实为房屋租赁。”

@Smash 我看审判网上有青客的民事审判不给立案的。好像是刑事案件优先？才不给立案。我个人观点理论上讲可以等刑事案件结束了就能再民事起诉。

@weivi 《最高人民法院关于经济合同的名称与内容不一致时如何确定管辖权问题的批复》 这个司法解释。房东跟蛋壳之间是租赁协议，是可以要求租客搬走的。另外，就算是房东是委托合同，租客和房东之间是租赁合同，房东也可以解除合同（只不过要赔钱）。 你可以看下我回复的几个链接和案例。

@coderluan

根据《最高人民法院关于经济合同的名称与内容不一致时如何确定管辖权问题的批复》规定，当事人签订的经济合同虽具有明确、规范的名称，但合同约定的权利义务内容与名称不一致的，应当以该合同约定的权利义务内容确定合同的性质。所以某公司与房东签订的合同是委托出租合同还是租赁合同，要从合同的实质去判断。主要有：

1 、合同名称为委托出租，但公司、企业向房东支付固定收益，委托期满向房东归还房屋，应认定为房屋转租而非房屋托管。现在很多从事房屋出租业务的公司不用委托出租名义而用资产管理服务合同，本质上都是换个名称，而实质内容并没有改变。

2 、合同名称为委托出租，但公司、企业与承租人签订租赁合同时既不披露委托人的信息，又不按委托人的授权范围与承租人约定租金支付期限、租金金额，故意造成期限错配的，应认定为转租而非托管。

3 、合同名称为委托出租，但约定了单方解除权的条件，与真正的委托合同当事人享有任意合同解除权的特征不符，应作为识别名为托管实为转租的参考因素。


根据这个司法解释，目前市面上所有的自如，蛋壳这类 包租公司，都是认定为租赁合同。而不是委托代理。

@coderluan 根据这个案例。https://zhuanlan.zhihu.com/p/100815629

原、被告就两套房屋签订的两份《业主出租委托代理合同》均系双方真实合意，合法有效。根据合同约定以及当事人庭审陈述，可以看出不论两套房屋是否实际出租以及租金多少，原告均可从被告处获得固定的租金收益，且原告不干预被告与实际承租人签订租赁合同，不向实际承租人收取房租，因此可以认定原、被告就两套房屋建立的法律关系名为委托代理，实为房屋租赁。

哪怕签的合同是委托，代理，但实际上合同条款，上房东和包租公司之间的行为并非委托合同，而认定为租赁合同。房东跟蛋壳解除合同，租客跟包租公司的合同自然解除，租客只能找包租公司去要钱。

@coderluan 查了几个案例。比如这个：
http://www.dlzqzw.cn/article/1770
就是代理合同。高价收房，低价代理出租，然后跑路。房东换锁。房客起诉房东，最后法院不支持。

看起来是，若想代理合同能约束委托人，要求还是蛮严格的。“房东找了个人收钱，结果收钱人跑了” 这个是理想化的案例，实际上得要求租客知晓房东和代理公司的合同。就目前市面上包租公司实际操作来看，几乎没有做到的。自如，蛋壳，都不会把他们跟房东签的代理合同给租客看吧？

按照：
第四百一十条 委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。

包租公司跑路，房租是可以随时解除合同的，这时候租客就得搬出来了。而房客可以起诉房东或者包租公司，要求返还租金。这个案例里，不支持租客是因为租客提供的 “房客知晓房东和租赁公司代理合同” 证据没有被采纳。


第四百零一条 受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。
自如或者蛋壳这类包租公司，基本上不会每次租了人就通报给房东吧？

下面就有点拗口了：
《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”第四百零三条规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。”

房东可行操作:
1. 根据 第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：
.....
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
明显包租公司是违反了合同法里规定的委托义务，可以寻求认定委托合同无效，自然包租公司和房客的租赁合同也无效了。就变成了，房东没收到钱，租客把钱给错人了。
2. 直接以委托人名义解除租赁合同，租客基本无法起诉房东，因为根本无法出具自己知晓房东和包租公司代理合同的证据，租客跟包租公司签的合同就无法约束房东。


而且合同法还规定：
第四十二条 当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：
（一）假借订立合同，恶意进行磋商；
（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；
（三）有其他违背诚实信用原则的行为。
租赁公司如果是委托合同的话，高收低租，妥妥的违背诚实守信。租客和房东之间相互信息隔绝，妥妥的故意隐瞒事项。

总的来说，租客还是蛮惨的。

@coderluan 哦哦，代理合同，感谢普及。PS： 这个帖子讲的很详细了。https://zhuanlan.zhihu.com/p/222124934 。

@coderluan 而且你这个说法最大的 bug 是： 如果我找个朋友花 3000 块钱成立个公司，起到蛋壳一样的作用。本来 1w 一月的房子，你把 12 万给公司，然后公司以经营不善名义倒闭（找个途径把钱套出来，如找几人开个人劳务费套出来）。你就能以半价 6 万住一年了？ 法律最重要的是公平和避免漏洞。不是说你是房客就倾向你。

@coderluan 你想多了，就算跟房东直接签的合同，不管房东还是房客，都可以随时毁约，只要承担毁约责任就行了。更何况这种通过第三方的合同了。国内并没有租赁期间不得赶人的法规，相反合同法”第二百二十七条　承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。“ 房东收不到钱，可以直接解除合同。至于租客怎么办，那就是租客跟蛋壳的纠纷了。

你这不是差 4k 啊，算上公积金，这是差 8k 啊。

求推荐 apu 的掌机