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BlueHat514
V2EX  ›  投资

在中国普通个人如何对冲房地产的不确定风险?

  •  1
     
  •   BlueHat514 · 132 天前 via Android · 7901 次点击
    这是一个创建于 132 天前的主题,其中的信息可能已经有所发展或是发生改变。
    我们都知道,在金融期货中,生产者可以通过期货来消除对未来价格变动的不确定风险。

    例如假设大豆的生产者觉得现在的大豆价格非常合适,但是大豆要一年后才能成熟,担心一年后的价格大幅缩水,导致自己赚不到钱。

    他的对策是立刻在期货市场中购买等买等额的大豆期货空单。如果一年后大豆价格上涨,现货赚钱,期货亏钱;如果一年后大豆价格下降,现货亏钱,期货赚钱。从而对冲了未来的不确定风险,提前锁定了利润。

    那么在房地产中,普通个人是否有类似的渠道来对冲掉这种不确定性风险呢?
    91 条回复    2024-01-17 15:54:46 +08:00
    sentinelK
        1
    sentinelK  
       132 天前   ❤️ 5
    不买就是了。

    不买,如果房价涨了,你既有的房产增值,手里的人民币贬值。
    反之同理。
    Skifary
        2
    Skifary  
       132 天前
    不买就没有风险了
    BlueHat514
        3
    BlueHat514  
    OP
       132 天前 via Android
    @sentinelK 如果他贷款买了房,手里已经没有很多人民币了(づ ●─● )づ
    BlueHat514
        4
    BlueHat514  
    OP
       132 天前 via Android
    @Skifary 已经在车上的用户那个怎么应对呢
    believeZiJi
        5
    believeZiJi  
       132 天前
    不买房就没这问题
    Skifary
        6
    Skifary  
       132 天前
    @BlueHat514 好好规划消费收入和职业生涯,少想这方面保持好心情,为自己做的决定买单。
    BlueHat514
        7
    BlueHat514  
    OP
       132 天前 via Android
    @believeZiJi 其实我想问的是针对已购房者的普通个人
    xwayway
        8
    xwayway  
       132 天前
    为什么会导致房地产持续走低的,你也去搞个对冲啊。
    没钱的问题,种大豆的把钱都拿来买了种子了,也没钱再去买期货了啊。
    opengps
        9
    opengps  
       132 天前
    你除了自住还有其他的房子吗?如果没有,涨了不能卖,跌了不能买,哪有什么对冲?
    HaydenYe
        10
    HaydenYe  
       132 天前
    不是啥都能对冲的。。。。
    belin520
        11
    belin520  
       132 天前   ❤️ 1
    1. 不买
    2. 商品房是消费品,纠正好自己的观念,买了就跟汽车一样,折旧就是要亏损的

    中国人觉得商品房是金融产品,本身就是错的
    sentinelK
        12
    sentinelK  
       132 天前   ❤️ 6
    @BlueHat514 你把现金都买现货大豆了,期货大豆不管多、空你都没钱买,一样的道理。
    核心是资产配置问题,你都看多 all in 了,还谈什么对冲。
    plasticman64
        13
    plasticman64  
       132 天前
    已经上车的人,做好被腰斩的觉悟就好
    for1shot
        14
    for1shot  
       132 天前   ❤️ 1
    有没有可能,只要还在国内,想要收割你的话,不管是你买房还是不买房,都没什么区别,只能让自己尽量少被割一点而已吧
    purringpal
        15
    purringpal  
       132 天前 via iPhone
    很简单啊,你现在把房卖了明年再买回来就行了,但是你规避了下降的风险同时也放弃了上涨的收益。

    房子缓跌急涨节奏难把控、交易周期长、摩擦成本高等等,里面学问太多太多,小白的话建议你躺平。
    purringpal
        16
    purringpal  
       132 天前 via iPhone   ❤️ 1
    不过你在这个论坛讲金融,我都想笑…
    sentinelK
        17
    sentinelK  
       132 天前   ❤️ 6
    另外,对冲是缩小风险用的,并不能“锁定利润”。
    举个例子,对冲能把之前的-100%~+100%,缩减成大概-30%~+20%。

    因为对冲这个操作本身有额外成本。
    BlueHat514
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    BlueHat514  
    OP
       132 天前
    @purringpal 哈哈哈,程序员也想学好金融,不想被不明不白地收割!! V2EX 不是各路大佬都有么~~
    0bing
        19
    0bing  
       132 天前
    期货对冲是你自己有保证金,保证金没了就下车不会有别的损失了。房子的贷款银行可不给你担保,你不要房子了贷款还是要照样给。
    janus77
        20
    janus77  
       132 天前
    对冲?对冲这个词不是建立在“你的钱足够多,可以买的起多种资产”的前提下吗
    你都 all in 了,剩下没钱了,怎么对冲啊
    巧妇难为无米之炊
    purringpal
        21
    purringpal  
       132 天前 via iPhone   ❤️ 1
    @BlueHat514 我的意思是大部分是小白没关系,知识越学越多、真理越辩越明,但是打开相关内容的帖子几乎全是情绪输出,就没啥意思了,图一乐吧,哈哈。
    fredweili
        22
    fredweili  
       132 天前
    平时多关心这个市场,不要想起来了就冲进去,怎么买房、买不买和好好工作一样重要
    atom42
        23
    atom42  
       132 天前
    @belin520 不同意,全世界哪个国家不认为不动产是投资品
    BlueHat514
        24
    BlueHat514  
    OP
       132 天前
    @janus77 哈哈哈,1.把房地产抵押给银行,换取一部分现金?然后再对冲 2.在期货中上杠杆? 这感觉越高搞越复杂,风险也更多了,不敢这么操作~~
    LaGeNanRen
        25
    LaGeNanRen  
       132 天前
    你给自己的定位就是普通购房者,那就是自用不是炒房客,那商品不进入市场流通没有流通性就不是商品,只有使用价值。哪来的风险对冲呢?
    DT27
        26
    DT27  
       132 天前   ❤️ 3
    我始终觉得那么多钱,买个房子,还那么大公摊,每个月物业费那么高,买个停车位还得每月交车位管理费。
    真的是不值。
    一套房 30 万左右再考虑买房。
    purringpal
        27
    purringpal  
       132 天前 via iPhone   ❤️ 1
    对于你举的大豆期货的例子,说几点区别吧
    1 现货商是一定要卖掉手里的货的,而你住的房子没有人逼你限期出手,而且还在不断享受它带来的附加值
    2 用期货做套保只是帮他以某个价格提前卖出去,而房子是可以直接交易的,不需要这种操作

    除了卖房,比较好实操的应该就是加杠杠做空房地产股票/ETF 了。
    v2e0xAdmin2
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    v2e0xAdmin2  
       132 天前
    投资比特币
    BlueHat514
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    BlueHat514  
    OP
       132 天前
    @purringpal 谢谢老哥解答呀,金融确实复杂,很多概念越包装越复杂,慢慢都分不清收益和风险是哪来的了~看了一堆房地产股票/ETF ,果然都是跌得妈都不认识,但是交易量很低,似乎没有对手盘~~
    zhenge
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    zhenge  
       132 天前
    不要总想着在一个金融市场就能做好风险对冲,鸡蛋不在一个篮子,切记篮子也不要在一个市场~这个才更好风险分散~~试试美元市场。不要只局限单一的人民币市场吧 固定资产占比在家庭资产占比最好不要超过 50%
    akaxiaok339
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    akaxiaok339  
       132 天前   ❤️ 4
    在美国买一套。因为美国一天天坏下去,我们一天天好起来。这样美国房产的下跌就能对冲掉国内房价的上涨了。
    haha922
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    haha922  
       132 天前 via iPhone
    一方面买房,一方面拿地当开发商。
    aw2350
        33
    aw2350  
       132 天前
    找对冲属性的商品或者指数,或者和房价有强相关的股票 指数 做融券操作
    例如你觉得房子要跌,那就期权 或者 融券 恒大 碧桂园 万科 等头部的股票
    joyhub2140
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    joyhub2140  
       132 天前
    普通人捂紧钱包就对了。
    SenLief
        35
    SenLief  
       132 天前
    不买房就完事了,等租金上涨我就回家。
    erwin985211
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    erwin985211  
       132 天前
    @BlueHat514 调整心态,相信相信的力量,就像几千万大 a 股民一样
    fanyingmao
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    fanyingmao  
       132 天前   ❤️ 1
    持有 rmb 存款也不靠谱,不买房,gj 替你买,最近央行放了 1000 亿买房,好像所有的经济危机最后都是靠印钱解决。
    我是买币和美股了,反正后面稀释不到我。
    FreddyLiu
        38
    FreddyLiu  
       132 天前
    现在越来越觉得个人的命运和国家的命运是密不可分的,再怎么规避在大趋势面前也是徒劳
    julyclyde
        39
    julyclyde  
       132 天前
    目前没有合法的金融工具对房地产进行“期”和“空”操作吧
    房地产本身甚至都不能做多
    BeforeTooLate
        40
    BeforeTooLate  
       132 天前
    那你这个举例对冲后是不是就是白忙活一年啊,那这么对冲意义是什么
    zictos
        41
    zictos  
       132 天前
    @BeforeTooLate #40 他不在乎大豆涨价带来的收益,就按现在的价格也可以赚钱,所以需要稳定。
    比如有人想把人民币换成美元去做点别的什么事情,又担心汇率波动,就可以去外汇市场做空,这样就不会受到汇率波动的影响,但是潜在的汇率方面的收益也跟他没关系了。
    lambdaq
        42
    lambdaq  
       132 天前
    只要买得便宜,就没啥风险。
    belin520
        43
    belin520  
       132 天前 via iPhone
    @atom42 所以我在一线城市重仓了 2 套,我个人是看好一线城市房地产的金融属性的,其他的我认为就是消费品
    pengtdyd
        44
    pengtdyd  
       132 天前
    任何时候买黄金最划算,全球通用。
    BlueHat514
        45
    BlueHat514  
    OP
       132 天前 via Android
    @BeforeTooLate 哈哈哈,就比如现在大豆价格非常高,如果卖了生产者能够赚很多钱。但是他的大豆要一年以后才成熟,也许一年以后大豆价格又回归正常值了,那时候再卖就赚不到现在卖的利润了。他需要一种手段来规避未来价格涨跌的影响,代价就是 用大豆价格未来可能上涨的额外收益 对冲掉了 大豆价格未来可能下跌的额外风险,失去额外收益的同时也没有了额外风险~~
    HKzy
        46
    HKzy  
       132 天前   ❤️ 2
    为什么要买一个流动性巨差、持续阴跌,且未来大概率跌到没有底的东西。。。
    现在手上还持有 CN 房产的人,真的应该系统的学习下投资了
    人生就是一场对自己的投资,这个世界也都是互相收割的游戏
    不懂的话,一辈子都只有被人割的命
    BlueHat514
        47
    BlueHat514  
    OP
       132 天前 via Android
    @BeforeTooLate 绕这么一大圈的目的就是 实现能以“现在的价格”卖出“未来才能生产出的商品”的效果
    BlueHat514
        48
    BlueHat514  
    OP
       132 天前 via Android
    @zictos 哈哈哈,好像也不能这么说。十几年前到现在房价都平均翻了 3-5 倍了,从过去看简直是黄金,闭眼买。我觉得还是入场时机的问题,你像李嘉诚就很厉害,买和卖 CN 房地产的时机很正确,并且永远不赚最后一枚铜板。
    002
        49
    002  
       132 天前
    寿命不确定,房子要找到远期交易买家很难,有个“以房养老”老年人住房反向抵押养老保险,普通人子女赡养后得房产
    tallie
        50
    tallie  
       132 天前
    中国房子跟金融期货没什么关系,中国的房子是用来剥削收割老百姓财产的东西
    BlueHat514
        51
    BlueHat514  
    OP
       132 天前 via Android
    @v2e0xAdmin2 比特币的价格周期也是吓死人,比如从 68000 跌到 15000 ,我就不信如果你是 40000 以上买的 跌到 15000 你不割肉!
    wanmyj
        52
    wanmyj  
       132 天前
    要实现房产期货,首先要做成不动产证券化,把房价与实物房产分开。之前深圳倒是有个深房理,这不是被当成炒房团打掉了吗。考虑到房产交易会产生大量税费,交割周期很长,现阶段做空房产的操作,我的认知范围内是没有工具的。你总不能跟房东说我借你一套房子先卖掉,过一年我再买回来把房子还给你。这操作是不可能的
    BlueHat514
        53
    BlueHat514  
    OP
       132 天前 via Android
    @wanmyj 哈哈哈,你提到这个就让我想起了 2008 年美国的经济危机,源头好像就是什么房地产证券化所导致的次贷危机。最搞笑的是当时大部分经济学家都没有意识到会发生这种危机,更别提普通人了。所以有人说资本主义的金融危机是周期性但又不可预测的,希望我们没有这种事情发生吧~~阿门
    Rorysky
        54
    Rorysky  
       132 天前
    对冲风险 本质就是 金融,已经在提倡 房产去金融化了, 你这是背道而驰呀
    LandCruiser
        55
    LandCruiser  
       132 天前 via iPhone
    这风险也能抗,那风险也能对冲,那还叫普通人吗?正是没有抗风险能力,人为刀俎我为鱼肉,这才叫普通人啊。我越来越明白了,普通人是没有办法破局的。
    BlueHat514
        56
    BlueHat514  
    OP
       132 天前 via Android
    @Rorysky 不理解什么是去金融化。这种造词是经济学专有名词吗?不让买不让卖或者限制买限制卖?它会和市场经济冲突吗,这种政策会和一般的市场规律相安无事地运行吗? talk is cheap ,show me the truth~~
    BlueHat514
        57
    BlueHat514  
    OP
       132 天前 via Android
    @LandCruiser 你可以选择成为那个不普通的人呀(「・ω・)「嘿
    ccYUI
        58
    ccYUI  
       132 天前
    说不定 10 年内打 war ,又或者大量印钞,又说不定大家都违约还不了?只要你人在,钱又是 rmb ,你有啥办法对冲
    solitude511
        59
    solitude511  
       132 天前
    自住就不存在亏损,炒房才有。
    但现在正在去金融化,所以我认为没有。
    要么不买,买了就卖(减到最小)。
    junas7
        60
    junas7  
       132 天前
    @belin520 我觉得跟应该摆正房地产是投资。没人会要求结婚对象必须要持有比特币或者股票,或者正常生活需要持有投资产品,那为什么偏偏要持有房地产
    cbythe434
        61
    cbythe434  
       132 天前
    全仓加杠杆怎么对冲?对冲的前提是还有弹药
    gitjcc
        62
    gitjcc  
       132 天前   ❤️ 1
    如果是对冲风险,那就是一楼说的,不买,你手里的货币就是空单。

    如果是已购房者,在房价下行的时候,如何应对房产贬值。

    1 、尽早卖掉。
    2 、等房价涨回来。

    这个问题的另外一面,是未购房者,在房价上行的时候,如何应对(别人的)房产升值(即自己手里的货币贬值)。

    1 、尽早买房。
    2 、等房价降回来。

    未购房者的问题,现实已经演过了。已购房者的问题,正在上演。
    lk1ngaa7
        63
    lk1ngaa7  
       132 天前
    买入一线核心
    snitfk
        64
    snitfk  
       132 天前
    @BlueHat514 一般来说作死就是这么作的。
    ccnocc
        65
    ccnocc  
       132 天前
    只有死亡是确定性事件
    wolfan
        66
    wolfan  
       132 天前
    郊区买地皮自己盖,这样即有一线户口还有大楼。
    snitfk
        67
    snitfk  
       132 天前
    既然在国内这种人为操控的市场里,不被房产收割也有其它东西来收割你。做韭菜越折腾死越快。房产、A 股、创业等等。
    sx5486510
        68
    sx5486510  
       132 天前
    @aw2350 房价一跌开发商还有好日子?
    mumuuu
        69
    mumuuu  
       132 天前
    房住不炒,你拿来住就没那么多问题
    aw2350
        70
    aw2350  
       132 天前
    @sx5486510 所以期权 融券 做空头部房产的股票,哥们股票不止做多,还可以融券,也可以上期权
    hello2090
        71
    hello2090  
       132 天前 via iPhone
    你们都知道,我不知道😂
    hello2090
        72
    hello2090  
       132 天前 via iPhone
    @BlueHat514 我就是 21 年初 5 万美金左右买的 BTC,一直持有到现在啊。为啥一定要割肉?
    yzkcy
        73
    yzkcy  
       132 天前
    @BlueHat514 #51 40000 跌到 15000 跌幅才 62.5%,有什么可割肉的,在币圈腰斩只是小波动而已。山寨币跌 95%都是基操,一波行情说不定就回来了,行情好的时候十倍万倍也吃过。
    BingoXuan
        74
    BingoXuan  
       132 天前
    做空钢铁玻璃等房地产相关的大宗商品,一手就够了(假如你忍受得了亏损的话,大概率风险还没开始对冲就直接离场了)
    emma3
        75
    emma3  
       132 天前
    OP 直接把住房当成是金融产品了。道理没问题,但住房交易看起来是金融属性,但并不是金融产品。
    一知半解且现在还想玩这个,就只能等着被收割。
    HammondY5an
        76
    HammondY5an  
       132 天前
    风险就是用来噶普通人的,普通人如果能摆脱,那就没有风险和不确定性了
    zycode277
        77
    zycode277  
       132 天前
    不能既要规避房价下跌风险的同时再享受房价上涨带来的增值
    如果不看涨,长租房是一个不错的选择
    看涨就买
    zictos
        78
    zictos  
       132 天前 via Android
    @BlueHat514 #48 一般长期趋势都能看出来的,我觉得也可以看一下"房地产指数"。有 k 线的话要逃顶不难,只是适当承担一定利润回撤就行。赚最后一个铜板也没关系,下跌速度没那么快,承担的利润回撤越多,越能抓住大趋势,不然也可能卖掉了还会涨。
    反正房子如果流动性好,买卖方便并且损耗小的话现在是应该卖掉的,哪怕是亏损也应该卖掉,相当于止损,否则是扛单,扛单就算要扛也应该是看好未来大概率会涨上去。
    whathappen
        79
    whathappen  
       132 天前
    长租就行了。
    PiersSoCool
        80
    PiersSoCool  
       132 天前
    对冲冲的是你觉得的确定性风险,而不是不确定性风险,不确定性风险没啥好对冲的。
    zagfai
        81
    zagfai  
       132 天前
    没一个回复是正常回复楼主的,方法还是有的,港股做空越秀那个 Reits ,看跌期权买一些房地产股按比例模拟,找些看涨的人签对赌协议
    summercom
        82
    summercom  
       132 天前 via iPad
    没有金融手段能够做空中国的房产,只能卖房。
    shijingshijing
        83
    shijingshijing  
       132 天前
    买房都已经耗尽了所有现金,还贷款相当于上了杠杆,所有的筹码都已经放到了一个篮子里了,即使是有对冲的手段,你手上那还有资源来做对冲?

    炒股或者炒期货为什么要控制仓位,也就是这个道理,不要一次打光所有子弹。
    Nasei
        84
    Nasei  
       132 天前
    @BlueHat514 我就是六万开始定投的,跌倒 15000 的时候我的成本是一万八,不过我在三万多的时候卖了大部分
    lxh1983
        85
    lxh1983  
       132 天前 via iPhone
    普通人都能跑的话,庄家割谁的韭菜?不要老是想不该想的事情
    jhj
        86
    jhj  
       131 天前
    @purringpal #27 说的不错。比那些说不买就没有风险的强多了
    horizon
        87
    horizon  
       131 天前
    别折腾了。。
    CaptainLee
        88
    CaptainLee  
       131 天前
    @fanyingmao 美股现在比较高吧 有什么长期稳定一点的投资吗
    mon6912640
        89
    mon6912640  
       131 天前
    去当房产销售,去赚买房人的钱,这不很好对冲了么
    fanyingmao
        90
    fanyingmao  
       131 天前
    @CaptainLee 长期稳定的应该就是一些债券类和银行理财了,之前我想买美债但国内好像没办法买。还有美股在降息落地和指数破新高前应该还是安全的。
    enchigo
        91
    enchigo  
       127 天前
    上美股购买远期 chian A50 put 期权;不知国内的交易平台有没有中证指数的期权,有的话也可以一样的操作。
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