成都当前房价改善能否上车

[winjohn]

看到上面有个兄弟讨论买房咨询，近期我与老婆也在考虑换房，因为有小孩之后家里太小感觉东西放不下，就想卖掉当前房子换个 300 万左右的改善盘，需要贷款 100 万。

近两周看了华阳，怡心湖，天府前湾板块的房子，了解到房价比去年下半年都涨了最少 30 万，但是楼盘新盘销售依然火爆，有几个比较心动的楼盘，现在纠结是否要买，买了也要 26 年交房 27 年入住，买了担心跌，不买担心持续增长，纠结中。。。

[yuanmomo]

自住担心跌没啥意义吧？

[winjohn]

@yuanmomo 现在的价格比去年底涨了很多，担心这个价格上车了要做冤大头，而且不是现房交房

[processzzp]

@yuanmomo 经典言论之刚需不在乎涨跌

换一种说法，如果你明知道同一套房产，23 年会比 22 年便宜 10 万，我相信普通人都会选择 23 年去购买。所以真正让刚需购房者不在乎的并不是涨跌，相反刚需购买力大部分仅仅只够支付这一套房产，他们比任何人都在乎涨跌，他们所谓的不在乎只是一种无奈的表现，因为赌不起，23 年如果比 22 年贵了 10 万该怎么办？所以买了房的刚需客只能编制谎言“麻醉自己”，没买的就更不用说了。

[evan9527]

买了担心跌我劝你别买。

[hqpsoft]

继续买二手吧, 现在成都新盘 300W 的产品还没二手能打

[tigerstudent]

新盘销售火爆？不太科学吧，但你说不准售楼部里有多少是托

[tigerstudent]

现在买二手确实更合适，能提前两三年直接入住；而且现在卖房的人一般是真缺钱，往往容易砍价。

[wuxiao2522]

买二手，二手房能看到周边的配套、物业水平。

[huhu222]

问就是别买, 还会降

[misaki321]

很简单，你要是觉得还会跌，承受不了就不买

[boyzhang]

把钱捏在手里比啥都好

[lwldcr]

@yuanmomo 我 22 年买的自住，别人 24 年便宜一百多万买同样的房子，你说我这一百多万够买多少排骨了

[yuanmomo]

@processzzp 但是事实确实是这样啊，我买房子本身就没在乎涨跌啊。

18 年在深圳买了公寓，到现在亏了 100w ，心疼肯定心疼，但是我想明白就跑了，尽量不要再被收割就好了。

23 年瑞典买房，当时利率从 1.5 飚到 5 点几，他们没有存钱的习惯，房子一直跌。我当时还是买了，买成 270w 克朗，半年过后周围跌倒 230w ，240w 克朗，我也没觉得啥。因为当时就是不想租房了，虽然我知道行情还在跌，但是我还是买了，没说再等半年啊。

我自己是个行动派，从来不觉得自己总是天选之子，一定能碰到好时候。凭啥低点就能轮到我。但是就是因为我想到事情就赶紧做，行动力就强，领导喜欢，说要买房就买深圳公寓，从看房到过完气，不到两个月，中间还有一个月是我准备钱。后面，想到出国马上就弄出国，然后就走了。身边还有朋友跟我说再看看机会，再等等，然后前几天说自己开始准备英语，要开始找外面的机会，让我帮忙看看。真不是我不帮，是现在我们自己机会都不多，到处裁员，外包公司都是好多人还在找 assignment ，除非是很大牛，否则根本轮不到机会。

再说我瑞典买房，也不拖泥带水，然后就碰到了时间上最好的邻居，瑞典所有的朋友，包括瑞典朋友都羡慕我们的好邻居。

我自己确实就是这么看的，失去了啥，不经意又能得到啥，凭啥我就能选到最低点，然后入场？

[yuanmomo]

@lwldcr 我也亏了啊，然后这个钱让我润了，不一定买排骨啊🤣🤣

[daliusu]

300w 买你这三个板块，你觉得真的合适吗？你自己有小孩，都不说很卷学校吧，天府前湾那边高新、天新几乎把所有安置房都扔过去了，然后小孩跟他们一起大摇号你愿意么？怡心湖二圈层上高中的问题考虑过么。当然如果便宜，100 多万那种都没问题，但是你这都 300w 了，好歹有点追求吧。你这个价钱高新改善是肯定不现实的，考虑你南门上班，只能 2 割选择：1. 高新买个有学校的老小区，估计你也不愿意 2. 天新买 c 区，次新看看，新房应该你买不到了，去年可以买邦泰和中海天府里的，上学可以 c 区，虽然比不了高新，但是比前湾还是强到不知道哪里去了，日常生活天东也是完全足够，我去年买的天东 200w 的刚需，现在涨了 30w 左右。

[daliusu]

@daliusu 如果真想买，锦江生态带可能还有点新房？我看的时候是有的 200 多万，也是新产品，现在不确定有没有了，那边如果未来拆掉 ab 学区会比较之前，哪怕不拆也比前湾强多了，而且自然环境好，房子也新，就是生活我看的时候感觉和天东比还是差不少，而且地铁什么的几乎没有

[raydied]

@processzzp 别点透，点透了容易诱发别人抑郁

[itianjing]

怡心湖、天府前湾这些地方最近几年你想买包烟都不容易吧，新建的学校教学质量也没法评估，赌博的成分略大

[winjohn]

@tigerstudent 楼盘实打实的涨价和售罄是看到了

[winjohn]

@hqpsoft @tigerstudent @wuxiao2522 @daliusu @itianjing
感谢各位老哥回复给意见，我说下我的想法：我们的需求就是改善套四，一梯一户小高层，我们也看过二手和次新，但是没有看到特别心动合适的，当然一些二手 2T3 的高层价格确实挺香，关于学校小孩刚出生，我们也不太想卷所以不是特别注重。
目前满足我们需求的楼盘主要在天府新区和龙泉这边（主城改善盘太少且价格高），优先考虑天新能接受新区发展缓慢，但是不太能接受的是交房时间太晚（这个因素大于楼上我说的担心价格跌下），要明年底，所以现在纠结要不要上车，要么就到下半年再看看。

[daliusu]

@winjohn 对学校这个，我觉得你有个误解，不是你不需要他就不重要（你要是完全不在乎涨跌自己住几十年当我没说），你既然以后要卖，你不看重别人就不看重？我看你也不是禁得起亏钱卖的人，好好考虑吧，前湾是一个明显有瑕疵的板块，天新卖地卖不起价格也看的出来，天新高新扔那么多安置盘到那一块也看的出来。而且就算不算学校，双流自己天天吹牛逼，怡心湖打造成个什么了？早起吹的牛逼现在落地了几个.... 你要一梯一户去看鹤林村的南边那几个小高层，200 多万又不是买不到，首开、德商那几个，300w 买个瑕疵板块，想不亏钱都难... 尤其是现在新房把顾客当韭菜割，动不动涨几十万，你要是买新房，就别下半年再看，新房几个月一涨价，政府直接控地卖，天新去年就卖了一块地好像，今年就卖了俩前湾边角料

[buchikoma]

m 一下，现在也是差不多预算在南门看房，现状就是第三代住宅的二手房越来越便宜，第四代住宅的新房越来越贵，完全下不去手。

[noobjalen]

300 万是多大的房。

[Oshawott]

现在新区很难有快速发展的奇迹。

[dudubaba]

@processzzp 等等党永远不亏，再等几年房价更低。这本来就是一个悖论，如果不是因为家庭那就不用买房，如果担心房价降那么也不用买房，这就出现了租房永远划算的言论。今年等，明年等，结果房价确实降了，但是房子还是没住上。所以刚需刚需，什么是刚需？肯定是急需要房子的才是刚需啊，等得起的算什么刚需啊。

[xunuohan2008]

我在成都，说说我的看法，我不是房地产从业者，但是从 2021 年开始准备购买第二套改善住房，因为 2013 年买第一套房的时候吃了不少亏（那时候刚毕业 1 年，媳妇还在读研究生），所以第二次选择非常谨慎。
不要过于相信宏大叙事，因为落到个体身上受影响的因素太多了。
①因为一开始确定的是买二手房，我的策略是先到市场里面浸泡，感受真实的市场，在贝壳上选定楼盘后，每个月让中介带看几套房，然后找时间去楼盘周围溜达，感受交通噪声，邻里关系，商业是否方便等等。这一波半年操作下来你就会发现二手市场真实的情况，给自己确定第一步的决策：买还是不买？这个时间点是否合适。
②自己看上的房源在各种小程序上点上关注，比如“贝壳”“房小团”“好好选房”，密切注意楼盘同等户型的成交情况，在此期间等待中介给你发消息，“是不是房东又降价了？”“是不是房东准备急卖然后出国了？”，这些信息可以给自己提供第二步的决策：你急还是房东急？你急还是中介急？
③经过我 2 年时间进入市场的研究发现，成都的二手房（尤其是房龄 8 年以上）价格趋势会缓步往下走，我 2023 年看中的一套二手房当时我试探性报价给中介 380 万，现在已经 320 万还未售出。
④随着成都去年政策全面放开+救市心切+住房新规推出，现在成都的操盘逻辑已经完全变成了：严控土地出让→高地价→高总价新盘（卷产品卷服务），二手房走纯市场化的逻辑，所以未来新盘和绝大多数人无关了（这是保证 CZ 收入的前提），预算就决定了大多数人只能选择二手房。
⑤回到楼主的问题，核心词：300 万+改善，能选择的新房屈指可数，更合理的选择是 5 年内的次新，策略是筛选区域+楼盘，不断带看，不要着急谈价，如果是从华阳、怡心湖和前湾三个板块里面选，我建议怡心湖。

[winjohn]

@daliusu 老哥说的前湾明显瑕疵指的是安置房太多么？我看的是青岛路法务区这里，周围是公园、检察院、法院和律所，再加上还有新建的学校，我想的是周边人群素质和生源还是比较高的，加上周围公园多生活舒适度较好。

[winjohn]

@noobjalen 140 左右。

[winjohn]

@xunuohan2008 老哥能说说为什么不能选前湾吗？我看的是青岛路法务区那里。

[julyclyde]

@processzzp 但凡有一点犹豫，说明你不够刚性

[julyclyde]

都这年头了还用“上车”这个词
难道不知道，要先刹住挺稳，然后才能上车吗？一边倒一边上很容易被车门刮倒导致伤亡的

[dicle]

最近一个月 3 个朋友家庭陆续下手麓湖附近平层，都是总价 600 多，房型老婆看了真不喜欢。

[winjohn]

@dicle 麓湖的价格是真的贵，基于 300 买改善只能做一些牺牲了，这两年新房的设计空间利率都非常合理，得房率高，且客厅大。

[xunuohan2008]

@winjohn 前湾的规划需要耐心且有一定的不可预测性

[jasonchen168]

先卖掉手里的房子再说。。。

[bfdh]

关注一下，几乎有一样的需求。

[ChatGOP]

大兄弟， 别急， 这新年刚过完， 目前看 2024 是今后十年最好的一年， 对， 是 2024 ， 不是 2025 。。。

[daisyfloor]

@xunuohan2008 我的房挂了 300 天调价若干次后卖出去了。这期间面对若干个中介、买家基本上都是你这种情况的买家。 只能说现在就是买方市场，能成交的，都是有明确需求，并且也差不多时间上也紧迫（比如小孩下一年入学）。网我个人认为，在结束通货紧缩之前，下一个支撑位应该会降到 2014 年左右的水平（目前是已降到 2016-17 ）。

但是走出通缩要多久呢？ 日本用了 10 年，日本的房地产市场最近几年才开始回温，这离高点崩盘已经过去了快 30 年了。

一代人的命运通过一次交易就决定了。想想感觉也挺离谱的，唏嘘不已。

最后我的总结：现在买房就是要想清楚，对于买卖双方来说就是各取所需，自求多福。

[daisyfloor]

@jasonchen168 他挂牌后就会发现，没有流动性。按他的心里价位根本卖不掉。

[daliusu]

@winjohn 你就去法务区那一块那当然看着不少，但是我反过来问你，法院检察院对你生活有提升么？他们能带来很多就业人群未来接盘你的房子么？ 前湾除了法务区核心法务岛还有任何有意义规划么？公园更不值钱了，天府新区最不缺的就是公园。从素质和学校来说，前湾安置房可以说南门最高的比例，一大片一大片的安置房，你想有多高的生源素质你自己考虑吧... 元音前两年就接受了不少 d 区学校，你去查查那批学生考试是个什么情况，给元音整个学校都拉第一个档次。天府新区现在有钱也不会投给前湾太多了，地也不值钱也不值得投资了，而且还要给你说一个前湾致命问题，前湾是天府新区目前剩下地可能最多的，也意味着后续天府新区会源源不断放地修高标准改善房屋，同地段你琢磨琢磨你买的老标准怎么和新标准打吧，而且不是打一年，可能前湾要卖很多年。至于舒适度高更离谱了，前湾连个商场规划都没有，去商场要么蹭大悦城要么蹭和悦，舒适度从何谈起？ 天府新区除了老华阳煎茶那些，最差的就是前湾了，别人是没钱一百多万没得选，你 300 多万图个啥呢，天府合印从房地产高点卖到现在几年了都卖成现房了都卖不完

[V2Q]

涨了 30w ，后面会不会还跌 60w 呢？如果怕跌，就不要买了。

[daliusu]

你这个预算，如果真就在这几个地方买，买了不亏钱的最大可能还是在鹤林村南，鹤林村的自然生态不是前湾能比的，去大源也更近，能蹭的地方就很多了，从生活说鹤林村北本来就很成熟了，马上怡心湖又要修大商场，河边还有政府设施还没修好，从地段说，天府新区西本来就比东强，鹤林村南又靠近麓湖天西，从学校说，天新最好的公立四中是不是在鹤林村，鹤林村只有一个天府鹤林那少数安置房，其他都是大源上班的人买的，生源比前湾不是高到不知道哪里去了。最后，如果你还是要买前湾，就只买法务岛的，离开法务岛一点都别买，法务岛是有可能划进 c 区的，前湾核心也是法务岛

[muapyw]

300 个 去年去买刚改是可以的，今年不行了，去年折扣很大，这个价位的今年普遍涨了 50-100 个

人就是这样的，去年新盘各种被刺老业主打折（就是我），一个个都不敢去买新盘，今年大幅度收回折扣又一个个去冲

除非核心地段好产品新盘，其他基本站岗，后面产品得房率已经 110 了，所以配套才是硬道理

说新学区不好的咋咋咋的都是不真懂的，学区好不好生源非常重要，传统公立就不说了

拿大源来说，以前大源学区就是新学区也不好，现在很强是因为生源，大部分都是高新区做题家的孩子，都自动内卷


别买宜怡心湖了，现在上车晚了，去年折扣太被刺了，要不鹤林村中海洋房 有概率摇号天四（非常好的学校）要不就法务岛那边以后会比鹤林村强

[teric]

为啥你们的房子都涨，我去年确是打 75 折卖的